Hva er best å investere i - utleiebolig eller aksjefond?

Hva er den beste investeringen – utleiebolig eller aksjefond?

Enkelte sverger til utleiebolig mens andre foretrekker aksjefond. Men hva er egentlig den beste investeringen? Her har du svaret.

Jeg har skrevet en del om eiendom og utleie i det siste. For eksempel har du kunne lese om hva jeg har lært av utleie hittil og hvordan eiendom kan hjelpe deg med å skaffe Fuck You Money. Det betyr ikke at jeg dumper porteføljen med aksjefond for å kjøpe mer eiendom.

Langt derifra.

En utleieleilighet var planen da jeg startet denne bloggen i 2014. Det falt bare ikke på plass før i år. Målet den gang var å ha 4,1 millioner kroner i aksjefond pluss beholde 2-roms leiligheten min på Grunerløkka som utleiebolig.

Beløpet er i fond er økt til rundt 6 millioner i aksjefond og 2-roms`en ble solgt i 2017 for å kjøpe en større leilighet. Tanken var at jeg skulle bo i den, men to år senere ble den min første utleiebolig. Det er selvsagt stas, selv om den ikke er helt ideell for utleie.

Muligheten for belåning og leieinntekter gjør en utleiebolig attraktiv for meg. Det gjør det mulig å bygge formuen raskere enn hva jeg eller ville greid. Litt styr er det, men gjort rett, kan du spare deg for det verste og komme fra det godt i pluss.

Nedenfor forklarer jeg:

  • fordeler og ulemper med utleiebolig
  • fordeler og ulemper med aksjefond
  • hvorfor disse to investeringene passer bra sammen

Fordeler med utleiebolig

Mulighet for belåning

Spør banken om å få låne fem ganger inntekten din før skatt for å investere i aksjefond. Hvordan tror du det vil gå? Sjansen er høy for at du blir møtt med latter. Hvis du derimot ønsker å låne tilsvarende for å kjøpe en leilighet, er det sjelden noe problem.

Belåning fungerer som en vektstang når du skal bygge formue.

Det vil si at du får mer penger enn kun de du egentlig har eksponert til en investering, som du kan høste avkastningen (og risikoen) på.

Si du kjøper en leilighet til 3 millioner. Du låner 2,5 millioner fra banken og stiller med 500 000 kroner selv. Hvis boligen stiger 5 prosent i verdi, blir avkastningen 5 prosent av 3 millioner kroner, som er 150 000 kroner. Det er 30 prosent avkastning på pengene du stilte med selv!

5 prosent av 500 000 kroner er derimot 25 000 kroner, 125 000 kroner mindre.

Når lånet betales ned eller boligen øker i verdi (ofte en kombinasjon), kan du i tillegg låne opp med sikkerheten i leiligheten for å investere i annet. Boliglån er ofte det billigste lånet du får, og gjør det mulig å få mer penger eksponert til rentes rente effekten enn ellers.

Dermed kan formuen vokse raskere. Men det vil også ramme hardere i dårlige perioder, så pass på å bruke denne superkraften fornuftig.

Tilføre verdi selv

Du kan øke verdien av en utleiebolig ved å pusse opp, eller endre planløsningen slik at markedsverdien øker. Slik kan du også gjøre boligen mer attraktiv for leietakere og få en bedre leiepris. En annen vri er å legge til ekstra rom der det er mulig, for å kunne huse flere leietakere – bare pass på så det ikke blir utrivelig.

Faste inntekter

En utleiebolig gir deg inntekt i form av kontanter hver måned. Jeg opplever det som å få lønn to ganger i måneden, nå. Mye går med til å dekke vedlikehold, renter på lån, avsetning til skatt og andre utgifter for å eie boligen. Men pengene som blir overs bruker jeg til å betale ned på lånet, og etterhvert vil inntekten brukes på andre investeringer.

Svingningene maskeres

Boligmarkedet svinger – ikke tro noe annet. Men i motsetning til i aksjemarkedet, får du ikke boligens verdi trøkt opp i fleisen daglig. Dermed merker du ikke de daglige svingningene på samme måte som du gjør med aksjer.

Psykologisk er det derfor enklere å være langsiktig i en utleiebolig enn investeringer hvor prisen settes hvert sekund. For eksempel vil et verdifall på 30 prosent, som vi opplevde i aksjemarkedet i vinter, oppleves annerledes fordi du ikke vet hvor mye boligen er ned.

Det ser du ikke før du selger.

Fradrag

En utleiebolig er litt som å drive eget selskap. Du får fradrag for kostnader som går med til å vedlikeholde og opprettholde driften av utleieprosjektet ditt. Det vil si ting som forsikring, felleskostnader og vedlikehold for å bringe boligen tilbake i stand. Fradragene gjør at skatten du betaler på leieinntektene i praksis ender langt lavere enn 22 prosent.

Les også: 5 ting jeg har lært av tre måneder med utleie

Ulemper med utleiebolig

Utleiebolig er litt styr

Når du leier ut en bolig blir du samtidig vaktmester. Hvis du ikke er rik og har råd til å gi ti prosent av inntektene til et utleiefirma da. Leietakere kan og vil ringe deg når det minst passer. Kanskje lekker vasken, vannalarmen piper eller en vegg ramler ned.

Du kan minimere maset ved å investere i en relativt ny utleiebolig. I tillegg er det viktig at du bruker litt tid på å skaffe deg gode leietakere. Men på et eller annet punkt vil det være noe, og det skjer typisk når du ligger på ei strand 1 000 mil unna.

Du er herved advart.

Vanskelig å gjøre gode kjøp

Alle boliger er ikke gode som utleieboliger. Merk deg det. Ta for eksempel min. Boligen er kostbar og forventet leieinntekt er lav i forhold til boligens høye markedsverdi. Det er nemlig vanskelig å finne boliger som både passer for utleie og som du får til en fornuftig pris – i hvert fall i hovedstaden om dagen.

Matematikken går ikke opp i de fleste tilfellene og da skal du ikke kjøpe.

Krevende å finne gode leietakere

Det kommer an på hva slags bolig du leier ut, men i de fleste tilfeller ønsker du noen som vil og kan betale husleien og er selvgående. Med selvgående mener jeg leietakere som for eksempel ikke ringer hver gang en lyspære må byttes.

En feil her, og lønnsomheten din kan ryke på et blunk.

Mange egg i en kurv

Med en utleiebolig legger du mye penger i en enkelt investering, som er avhengig av norsk økonomi og utviklingen i området der boligen ligger. Heldigvis kan du spre risikoen ved å investere leieinntektene i aksjefond eller andre investeringer. Da unngår du i hvert fall å stå på bar bakke hvis eiendomsinvesteringen din skulle gå til helvete.

Boligmarkedet er illikvid

Det er dyrt, stressende og tregt å selge en bolig. Jeg vet at Baard Schumann er på saken, men det prosjektet kan ta litt tid. Inntil da må du belage deg på styling, alskens rapportering og visninger når du selger, og budrunder, lang overtakelsesdato og 2,5 prosent dokumentavgift når du kjøper selveierleilighet.

Løpende skatt på leieinntekter

Du skatter av leieinntektene du får årlig, som du gjør med renteinntekter fra bankinnskudd eller obligasjoner. Heldigvis får du fradrag så andelen av inntektene som beskattes blir vanligvis liten.

Men du kan ikke skyve skatten på leieinntekter foran deg, som du gjør med utbytte og aksjegevinst på aksjesparekonto.

Høy formuesverdi med utleiebolig

En utleiebolig settes til 90 prosent av markedsverdien i beregningen av formuesskatt. Det står i kontrast til egen bolig, der du er folkeregistrert, som kun verdsettes til 25 prosent av markedsverdien, eller aksjer som verdsettes til 65 prosent i 2020.

Les også: Min første utleiebolig

Fordeler med aksjefond

Fordeler og ulemper med aksjefond

Aksjefond er enkelt

Aksjefond er enkelt å administrere. Hvis du har flere fond i porteføljen din, bør du rebalansere jevnlig for å holde avkastningen og risikoen i sjakk. I tillegg bør du holde et øye på aktivt forvaltede fond, i tilfelle det skulle skje drastiske endringer, som at forvalter slutter eller at måten fondet forvaltes på endres. Men det er det hele.

Jeg har i hvert fall aldri hørt om et aksjefond som ringer for å fortelle at vasken lekker når du flyter på et surfebrett og venter på en bølge utenfor et rev på Sri Lanka.

Enkelt å spre risiko

Aksjefond gjør det enkelt å spre pengene dine på tvers av bransjer, land og regioner. Hvis en av aksjene i fondet går konkurs, så får det vanligvis lite å si for den samlede investeringen din. Det er det motsatte av å legge alle pengene i en kurv, som mange ofte gjør når de kjøper seg en utleiebolig eller to.

Men så klart, jo mer penger du har i en investering som går bra, desto høyere gevinst. Bare husk at det går andre veien også, i tilfelle du er uheldig.

Raskt, enkelt og billig å handle

Du kan kjøpe og selge andeler i aksjefond på dagen. Fra du legger inn en kjøp- eller salgsordre tar det cirka tre virkedager før handelen er gjennomført. Du kjøper vanligvis på fondet kurs samme dag eller dagen etter, avhengig av når på dagen du legger inn ordren din, og så tar det en dag eller to til før det er på plass.

I tillegg er det kostnadsfritt å handle aksjefond – du må ikke godta å betale for dette. Det står i kontrast til det å kjøpe en selveierleilighet som du skal leie ut.

Skjermingsfradrag

Du får skjermingsfradrag, som er et fradrag som tildeles aksjonærer (du som eier aksjefond) årlig. Så hvert år reduserer skjermingsfradraget skatten din på gevinster og utbytte fra aksjefond og enkeltaksjer.

Skjermingsfradraget tilsvarer det årlige gjennomsnittet av statskasseveksler med tre måneders løpetid etter skatt. Du får oppjustert inngangsverdien på aksjer og aksjefond litt hvert eneste år. Det betyr at mer av pengene tilfaller deg, og over tid blir det noen kroner.

Fleksibelt med skatt

Med aksjefond på en aksjesparekonto skyver du gevinsten foran deg. Skatten skal du betale, men det skjer ikke før du tar tilsvarende beløpet du har skutt inn pluss opptjent skjermingsfradrag ut av kontoen. Det samme skjer med utbytte fra fond, vanlige og børsnoterte, og enkeltaksjer som du har på aksjesparekonto.

Husk at aksjefond, børshandlede aksjefond og enkeltaksjer må være hjemmehørende i EØS-området for å kunne plasseres på en aksjesparekonto.

Lav formuesverdi

Aksjer og aksjefond verdsettes til 65 prosent av markedsverdien ved årsskiftet når formuesskatten skal beregnes i 2020 (55 prosent i 2021).

Ulemper med aksjefond

Tregt å bli “rik”

Det tar tid å ende med mye penger når du investerer et fast beløp i måneden i aksjefond fra en vanlig lønnsinntekt.

For eksempel kan 1,2 millioner kroner spredt utover som 10 000 kroner investert hver måned bli rundt 1,6 millioner kroner etter ti år, hvis du oppnår 5,75 prosent årlig gjennomsnittlig avkastning. Det er lite drahjelp når du vil ha den første millionen i løpet av tre-fire år.

De som har en del penger har vanligvis tjent dem på andre ting enn å investere i aksjefond. Typisk har de bygget en suksessfull bedrift, som de enten har hatt høy inntekt fra eller solgt, eller en kombinasjon av de to – dette er veien å gå.

Likevel kan du ende med en del penger. Men det krever at du greier å investere store beløp, tar tiden til hjelp og er tålmodig. Rik blir du forsåvidt aldri så lenge du er vanlig lønnsmottaker.

Vanskelig å låne mye til gode betingelser

Du bygger en formue raskere hvis du bruker belåning riktig. Da får du avkastning på pengene du har lånt i tillegg til de du stiller opp med selv. Men betingelsene for å belåne aksjefond er dårlige sammenlignet med en utleiebolig.

Ikke får du låne i nærheten av så mye heller, og ved børsfall risikerer du å bli tvangssolgt hvis du ikke hoster opp mer penger som sikkerhet.

Svingninger du føler på kroppen

Aksjefond investerer i børsnoterte aksjer og kan svinge voldsomt i perioder. Sist i vinter falt Hovedindeksen på Oslo Børs over 30 prosent og under finanskrisen i 2007-2009 falt det globale aksjemarkedet mer enn 50 prosent. Siden markedet priser aksjer kontinuerlig blir du konstant minnet på hva investeringen din er verdt.

Det gjør det vanskelig psykologisk for de fleste å være langsiktig investert i aksjefond. Problemet er ikke at verdiene faller i verdi, men at du hele tiden minnes på hvor mye investeringen din er ned når du sjekker utviklingen.

Hva synes jeg er best? Utleiebolig eller aksjefond?

Jeg mener at aksjefond og utleiebolig er to investeringer som utfyller hverandre. Enkelte foretrekker det ene eller det andre, men jeg foretrekker altså en kombinasjon. Da får jeg det beste fra begge verdener, samtidig som jeg minimerer de største ulempene.

En pluss en er tre

Ved å eie utleiebolig sammen med en portefølje aksjefond blir jeg ikke for konsentrert. Det vil si at jeg sprer pengene mine på gode selskaper fra hele verden, samtidig som jeg har del penger eksponert mot det snevre utviklingsområdet i Bjørvika i hovedstaden.

Samtidig gir utleieboligen meg tilgang på høy og gunstig belåning. Uten belåning er det vanskelig å bygge en skikkelig formue! Jeg kan ta penger fra utleieboligen, fra leieinntektene eller ved å låne opp, for å investere enda mer penger i for eksempel aksjefond.

Slik bygger jeg formuen min raskere enn hva jeg ellers ville, uten at jeg samtidig legger alle pengene mine i den samme kurven.

PS: Lyst å investere i utleiebolig du også? Pål Restad, som er eiendomsutvikler og eiendomsinvestor, har skrevet boken Utleieguiden: Boligutleie fra A til Å. Her avslører han hvordan du finner gode utleieboliger, ordner lån, finner riktige leietakere, fører fradrag og håndterer alt. Boken har alt jeg skulle ønske jeg visste før jeg startet selv!

Trykk her for å kjøpe Utleieguiden: Boligutleie fra A til Å

 

Du får 10 dollar rabatt hvis du kjøper gjennom lenken over. Merk at 300+ allerede har kjøpt og at jeg får en andel av salget.

15 thoughts on “Hva er den beste investeringen – utleiebolig eller aksjefond?

      1. Hei Bunnlinje,

        Det stemmer. Her har dyslektikeren i meg slått og fått meg til å tro at 100 – 35 = 75 – det er jo feil. Har rettet det nå 🙂

  1. For meg er poenget om at man lettere kan belåne eiendom kraftig, det viktigste. Egenkapitalavkastningen blir ofte høyere på eiendom, selv om eiendom er høyt priset målt i yield med dagens priser.

    Dessuten er de store globale aksjeindeksene, som fx. MSCI world og MSCI ACWI (som de fleste av de store globale indeksfondene «tracker») høyt priset på dagens nivåer. P/E på disse 30.11.20 var hhv. 27.72 og 26.40. Det gir en earnings yield på beskjedne 3.60% og 3.78%.

    Jeg leier ut en 2-roms i Oslo som yielder 3.5%.
    Med andre ord er eiendom omtrent like rentabelt selv uten belåning i dagens marked.

    Jeg investerer både i utleieeiendom og indeksfond, men på nåværende tidspunkt mener jeg eiendom er en bedre investering. Spesielt hvis man fokuserer (som jeg gjør) på at egenkapitalavkastningen blir høyere grunnet potensiale for høyere belpning på eiendom.

  2. Belåning = Risiko. Leietagere = Arbeid. Er ikke så lett å sammenligne aksjer og leiligheter egentlig. Når du evt har hatt leiligheten en stund og den har steget så kan du jo bruke den kredittmuligheten til å kjøpe aksjer også :-). Nettopp det at ingen som har vokst opp etter 80 tallet har opplevd noe særlig nedgang i boligmarkedet gir jo et ganske sterkt bias. Men for all del. Leiligheter er bra. Det er bare litt annerledes.

    1. Hei Torbjørn,

      Ja, utleie er styr. Men er dessverre ikke formuende nok til å la muligheten for giring gjennom eiendom gå fra meg – lar meg kjøpe mer aksjefond. Enig i at en såpass dyr utleiebolig som jeg har samler litt vel mange millioner i en enkelt investering. På den lyse siden går det an å bo i utleieboligen selv, hvis alt annet skulle gå til helvete.

  3. Jeg investerer månedlig i 3 ulike indeksfond for å spre risikoen i tillegg til bolig og noen få enkeltaksjer. Tenker du at det er like viktig å rebalansere mellom ulike indeksfond som det ville vært hvis jeg også hadde hatt rentefond/obligasjoner?

    1. Hei Ivar Investor,

      Rebalansering f.eks en eller to ganger årlig er viktig for å oppretteholde forventet avkastning og risikoen du tar i investeringsporteføljen din, spesielt hvis du har både aksje- og rentefond. Det er greit å ha samme tilnærming til aksjefondene, hvis man har flere. F.eks har amerikanske aksjer og fremvoksende markeder gått veldig forskjellig de siste årene, og da er det naturlig å rebalansere ved f.eks å fylle på ekstra i det som har gått dårligst. Slik gjør jeg det i hvert fall selv.

  4. Det er mulig med høy belåningsgrad i aksjemarkedet også, men det er nogenlunde komplisert. Er selv eksponert mot ca 4 millioner kr. i aksjer og obligasjoner (klassisk 60/40 portefølje) for kun 1,3 millioner kr i EK per dags dato. (Megler krever kun 500.000kr, men liker å ha litt margin). Dette er via en amerikansk aksjemegler, og jeg benytter Futures samt opsjoner for å unngå tvangssalg ved stor nedgang. Opsjonene har dog en premium som veier litt negativt på årlig avkastning, men fordelen er at man sover mye bedre om natta. De siste 5 årene har jeg hatt ca ~25% avkastning på EK og overlevde fint Covid-krakket i mars.

    Dette er dog ikke for alle, men viser at det er fullt mulig med høy belåningsgrad i aksjemarkedet.

  5. Hei og takk for veldig bra blogg!

    I tidligere innlegg har du argumentert for at egen bolig er en elendig investering. I mine øyne henger ikke det helt sammen med dette innlegget om at utleiebolig er en god ivesteringsform. Hva tenker du om funderingen under?

    Personlig mener jeg at investering i egen bolig er nesten like god investering som utleiebolig og mye mindre stress. Dersom man investerer i en by som Tromsø f.eks 3 mill i en utleiebolig ser jeg at inntektene (ca 15000 per mnd) i fra utleie nesten i sin helhet vil gå til å dekke renter, husleie, komm avgifter, forsikring osv. sånn at potensiell avkastning vil komme i fra verdiøkning. Denne verdiøkningen vil man sannsynligvis også få i egen bolig så istedenfor å kjøpe utleiebolig kan et alternativ være å kjøpe seg tilsvarende «oppover i boligmarkedet». Man vil selvsagt få litt høyere faste kostnader og må selv dekke renter på de 3 mill, men det er tross alt ikke mer enn 60-70.000 i året. Ved en utleiebolig vil risikoen for slitasje og behov for oppgradering være vesentlig høyere enn ved egen bolig og da blir den økonomiske gevinsten enda mindre. Til slutt kan man og argumentere med at tiden man bruker på administrasjon av utleiebolig kunne man og brukt til inntektsbringende arbeid i annen jobb.

  6. Hei,
    Har du noen gang vurdert å investere i eiendom i andre steder enn i Oslo?
    Oslo virker så sykt overpriset. I Skien får man for eksempel en enebolig med to hybler i kjelleren til 5 mill.
    Samtidig har man sannsynligvis en lys fremtid for byen, nå som Google etablerer seg der…

    1. Hei Klassereisa,

      Nei, fordi det blir for tungvint å administrere og så er det Oslo jeg kjenner best. Gjør egen research og gå for det som gir deg best cash flow og potensiell oppside. Hvis du har lokal kunnskap og matematikken virker fornuftig er det ofte bare å kjøre på.

Leave a Reply

Your email address will not be published.