5 ting jeg har lært av tre måneder med utleie

5 ting jeg har lært av tre måneder med utleie

Jeg fikk min første utleieleilighet i august, og her deler jeg de viktigste tingene jeg har lært om utleie hittil – det kan spare deg for mye styr.

Jeg har lært at det kan være krevende å finne gode leietakere. Men at det er verdt å bruke tid på det og aldri vike fra kravene. Så tar det to ekstra uker med å finne gode leietakerne, er det en billig forsikring mot ubetalt husleie, unødvendige kostnader og klager. Du ønsker aldri telefonen om at leietaker har “house-party” når du ligger på en strand 1 000 mil unna.

Dette er det absolutt viktigste jeg har lært hittil!

I tillegg har jeg lært/innsett at:

  • husleie-plattformer kan gjøre livet mitt som utleier enklere
  • noen andre nå betaler ned boliglånet mitt
  • en utleiebolig er som å ha en egen bedrift
  • det er en fordel å leie ut en relativt ny leilighet

La oss nå gå mer i dybden på hva jeg har lært av tre måneder med utleie.

1. Krevende å finne riktig leietaker

Det var tøft å finne gode leietakere. Sånn er det når du har med mennesker å gjøre, de kommer med en del usikkerhet. For eksempel var det potensielle leietakere som slet med å holde avtaler, som å møte opp på visning til avtalt tid.

Jeg leier ikke ut til noen av disse.

For greier du ikke å møte opp i tide, uten en god unnskyldning, så vil du sannsynligvis rote med andre ting også. Kanskje blir det vanskelig å betale husleien i tide? Eller hva med å følge reglene i sameiet, rengjøre leiligheten eller betale inn depositum?

Ikke lett det der, for enkelte.

Finn din “ideelle leietaker” og hold deg til det

Jeg ønsket å leie ut til folk som var “ideelle leietakere”. I mine øyne var det et pliktoppfyllende par i 30-årene, som er mer opptatt av jobben sin enn å henge i leiligheten. Jeg var kravstor. Men 3-roms leiligheten min er også relativt ny, med god standard og i et bra område.

De var likevel ikke enkle å finne.

Ukene gikk, og jeg hadde regninger som skulle betales. I mellomtiden ramlet henvendelsene inn. Det var “Mr. Abott” som ville ha 12 500 kroner rabatt på den månedlige leien på 19 500 kroner. Andre favoritter var bartenderne på 20 år og tre stykker som skulle lage kollektiv.

På den lyse siden gjorde alle de merkelige henvendelsene det gøy å sjekke e-posten. Det hjelper når du står med tom leilighet, boliglån og regninger opp til knærne.

Jeg firte likevel aldri på kravene. Det er jeg glad for i dag. For i løpet av tre uker flyttet det inn et par som krysset av for alle kravene mine. Ja, det tok tid. Men det var verdt strevet for å få gode leietakere, som forhåpentligvis blir boende lenge – ikke noe styr enda i hvert fall.

Det skal nemlig ikke mer til enn en dårlig leietaker før lønnsomheten ryker.

Les også: Slik bruker du eiendom for å oppnå økonomisk frihet

2. Husleie-plattform forenkler livet ytterligere

Jeg oppdaget tidlig at det finnes husleie-plattformer, som husleie.no. Du kan se disse som digitale verktøykasser, laget for å gjøre livet ditt som utleier enklere. Heldigvis, for administrasjon av utleie kan være noe herk, spesielt om du har flere leieforhold.

Med en slik plattform kan du kreve inn husleie, håndtere interessenter, lage kontrakt og opprette depositumskonto, og alt skjer digitalt. Favoritt funksjonen min er den automatiserte prosessen for å kreve inn leie: Alt fra å sende faktura og purringer til varsel om fravikelse/utkastelse.

Da skjer alt skjer etter “boka” hvis jeg skulle være uheldig.

Hva hvis leietaker ikke betaler?

Si leietakerne mine ikke betaler leien. Da vil de etter noen dager automatisk få tilsendt en påminnelse på sms og e-post om at de ikke har betalt. Hvis de ikke tar hintet etter gjentatte purringer starter prosessen om å begjære dem kastet ut. Den siste delen av en slik prosess er manuell, men da vet jeg at alt frem til det punktet er gjort i tråd med loven.

Du ønsker ikke å måtte kaste ut noen.

Men skulle det bli slik, så er jeg i hvert fall rustet til å håndtere situasjonen riktig. Da reduserer jeg også nedetiden for utleieboligen min, og det er verdt noen kroner spør du meg.

3. Noen andre nedbetaler lånet mitt

Jeg får inn 19 500 kroner i husleie hver måned. Noe går til å dekke kostnader, men mesteparten brukes til å betale ned lånet. Det betyr at det nå er det noen andre nedbetaler boliglånet mitt.

For en deilig følelse!

Dermed kan jeg investere mer av inntekten min i fond og andre prosjekter, siden alle kostnader og avdragene dekkes av husleien. I mellomtiden blir lånet mindre samtidig som at leiligheten øker i verdi. Etterhvert vil det sette turbofart på formuebyggingen min.

4. Utleiebolig er som å ha et eget selskap

Som med et selskap, har jeg inntekter og kostnader knyttet til utleieboligen min. Inntekten er husleien og kostnadene er det som går med til å leie ut leiligheten og holde den i stand. Kostnadene er viktige da jeg får fradrag for flere av dem, som om jeg drev min egen bedrift.

Du skatter altså ikke av hele husleien, kun det som er igjen etter fradrag.

Vanlige fradrag når du leier ut

Du kan trekke fra mye på en utleiebolig. Fradragene kan være alt fra kostnader til annonsering av leiligheten og gebyret for depositumskonto, til vedlikeholdskostnader og reising til og fra utleieleiligheten i forbindelse med vedlikehold.

I følge Huseierne kan du føre fradrag for blant annet disse kostnadene:

  • Annonsering av boligen på Finn
  • Depositumskonto
  • Bygnings- og innboforsikring
  • Felleskostnader i sameiet, men ikke renter for fellesgjeld
  • Strøm og oppvarming hvis det er inkludert i husleien
  • Reiser knyttet til visninger, vedlikehold og tilsyn av boligen
  • Vedlikehold for å bringe boligen tilbake til opprinnelig stand
  • Eget arbeid relatert til vedlikehold tilsvarende timesats for ufaglært arbeid
  • Slitasje for møbler og innbo
  • Eiendomsskatt

Vedlikeholdskostnader er vanligvis den største potten, og er kostnader knyttet til å bringe boligen tilbake til opprinnelig stand. Det kan være maling, skifte ut parkett, skifte ut kjøkken og annet som må til for å bringe boligen tilbake i opprinnelig stand. Merk at du ikke får fradrag for vedlikehold hvis du det første året har leid ut mindre enn seks måneder, som jeg har.

Noter deg også begrepet “opprinnelig stand”.

For du får ikke fradrag for å heve boligens standard, som å skifte ut plastlaminatet med lekker enstavs-eikeparkett. Det samme hvis du setter opp en ny vegg, flytter et kjøkken og så videre. I så fall kalles det påkostninger, og disse kan kun trekkes fra gevinsten når du selger boligen.

Der røk altså planen min om å oppgradere kjøkkenet!

5. Fordel å leie ut “ny” leilighet

Livet blir enklere om du leier ut en relativt ny leilighet.

For jo nyere utleieboligen er, desto mindre sjanse for at ting går i stykker og dermed krever oppmerksomheten din. Det er for eksempel lite sannsynlig at rørene vil sprekke, det elektriske eksplodere eller at en vegg detter ned hvis boligen er relativt ny. I tillegg har du fem års garanti på feil og mangler fra det tidspunktet utbyggeren overleverte leiligheten til den første eieren.

Liker det enkelt

Jeg husker for eksempel da et rør under badet i huset til foreldrene mine sprakk. Taket i etasjen under hang en meter ned av alt vannet som hadde samlet seg. Resultatet ble et tre ukers renoveringsprosjekt og en regning på 250 000 kroner.

Du vil ikke ha det sånn!

Så vil du ha det enkelt som utleier?

Som i å slippe telefoner om at taket i stua falt ned, mens du ligger på en strand i Karibien eller surfer på Sri Lanka. Da bør du kjøpe en ny eller i hvert fall relativt ny leilighet til utleie. Alternativt kan du kjøpe en sliten bolig som du pusser opp, og setter i skikkelig stand.

PS: Lyst å lykkes med eiendom? Pål Restad, som er eiendomsutvikler og investor, har skrevet boken Utleieguiden: Boligutleie fra A til Å for deg. Her avslører han hvordan du finner de beste utleieboligene, ordner lån, finner gode leietakere, fører fradrag og håndterer alt. Boken er fylt med alt jeg skulle ønske jeg visste før jeg startet selv!

Trykk her for å kjøpe Utleieguiden: Boligutleie fra A til Å

 

Du får 10 dollar rabatt hvis du kjøper gjennom lenken over. Merk at 200+ allerede har kjøpt og at jeg får en andel av salget.

6 thoughts on “5 ting jeg har lært av tre måneder med utleie

  1. Hei!
    Spennende å følge innleggene om eiendom. Jeg vurderer selv å investere i utleieobjekt, men sliter med å finne «riktig» objekt og med det positiv kontantstrøm. Det skal her sies at jeg regner inn avdrag på lån da jeg ønsker at den skal betale seg selv.
    Har du (eller noen av leserne) tips til hva jeg kan se etter? Det være seg type leilighet, fellesgjeld/-kost, antall soverom, type områder eller andre andre forhold.

    På forhånd takk for svar!

    1. Hei Ronaldo,

      Jeg tror du skal slite med å få finne positiv konstantstrøm når du inkluderer avdrag, i hvert fall her i Oslo-området. Samtidig er ikke jeg noen utleiebaron, så anbefaler å høre med noen som har mer erfaring, som Hobbyinvestoren eller Pål Restad. Du finner dem på Twitter, hvor de deler broderlig. Eventuelt kan du kjøpe boken til Pål, hvor du finner svar på av det spurte om.

  2. Hei Finansnerden

    Vil du dele litt økonomiske detaljer rundt leiligheten? Hvor mye kjøpte du for, hvor mye egenkapital gikk du inn med?
    Jeg vurderer å gjøre det samme. Men det føles litt vondt å ta egenkapital fra fuck you money porteføljen

    1. Hei Klassereisen,

      Ja, alltid kjipt å ta fra fuck you money fondet. Men du vet, så lenge det er til en god sak! Utleiebolig krever dessverre såpass mye egenkapital at det er vanskelig å komme unna det hvis man er lønnsmottaker.

      Leiligheten jeg leier ut nå ble kjøpt for 6 mill. + dok avgift. Har alt for mye egenkapital i denne. Men det blir slik inntil jeg har spart opp nok til å kjøpe en ny bolig å bo i.

Leave a Reply

Your email address will not be published.