Jeg har fått min første utleiebolig – og her får du detaljene

Verdens verste utleiebolig? Her har du detaljene, regnestykket for leiligheten og prosessen med å finne gode leietakere.

Jeg har endelig fått min første utleiebolig. Det er en 3-roms på 67 kvadratmeter nede ved sjøen i et av hovedstadens utviklingsområder. Jeg kjøpte den etter å ha solgt 2-roms leiligheten min på Grunerløkka høsten 2017. Kjøpet ble gjort under “boligstoppen” som kom etter at boligforskriften i Oslo, som begrenset hvor mye boligkjøpere kunne låne, trådte i kraft

Dere som kjenner meg, vet at jeg elsker å kjøpe når de fleste andre ikke tør. Boligmarkedet høsten 2017 var en slik situasjon, hvor kjøperne forsvant. Uten andre kjøpere endte jeg med å forhandle frem og tilbake med selger i åtte uker, før vi ble enige om en pris. Selgeren var seig, men vi endte til slutt 300 000 kroner under hva han opprinnelig ønsket for boligen.

Skeptikere vil si: Men du solgte jo også 2-roms leiligheten for en lavere pris enn hva du ellers ville fått, siden markedet var ned.

Det stemmer.

Men når prisen på begge leilighetene er ned, si 5 prosent, så er det greit når det du kjøper koster noen millioner mer. Samtidig mener jeg dette er en elendig utleiebolig, men mer om det senere.

Lav leiepris for å finne gode leietakere

Jeg skal leie ut leiligheten for 19 500 i måneden. Månedsleien kunne vært høyere, da lignende leiligheter i området ligger fra 20 000 – 23 000 kroner. Her har jeg bevisst valgt å ta en lavere leiepris for å få flest mulig gode leietakere å velge i mellom. Det er viktigere å få riktig leietaker enn å skvise ut noen ekstra tusenlapper, har jeg lært av Hobbyinvestoren og Pål Restad.

Les også: 5 ting jeg har lært av tre måneder med utleie

Høye kostnader

Denne boligen er av høy kvalitet, har fancy fellesområder og naboleiligheten over gangen gikk nylig for 15-16 millioner kroner. Som du skjønner er felleskostnadene høye, omtrent 4 000 i måneden. På den lyse siden er den relativt ny, så vedlikeholdskostnadene blir lavere enn hva du kunne forvente med en eldre leilighet.

Jeg setter derfor av 0,3 prosent boligens markedsverdi til vedlikehold, cirka 16 750 kroner årlig. Renten på boliglånet på leiligheten er i dag 1,4 prosent effektiv rente årlig. Jeg bruker likevel 2 prosent i regnestykket for å gi meg selv en buffer mot renteendringer. Med cirka 2,65 millioner i boliglån gir det 53 000 årlig i rentekostnader.

Regnestykket

Regnestykket for utleieleiligheten min blir da noe sånt:

(+) Leieinntekt (19 500 x 11 mnd.): 214 500 kroner
(-) Felleskostnader (4 000 x 12): 48 000 kroner
(-) Vedlikehold (0,3 prosent av boligens verdi årlig): 16 750 kroner

Resultat før skatt = 149 750 kroner

(-) 22 prosent skatt på leieinntekter i 2020 (kr 149 750 x 0,22): kr 32 945 kroner

Resultat etter skatt = 116 805 kroner

(-) Rentekostnader (2 650 000 x 0,02): 53 000 kroner
(+) Rentefradrag (53 000 x 0,22): 11 660 kroner

Resultat etter rentekostnader og fradrag = 75 465 kroner årlig (6 288 kroner i måneden)

Siden leiligheten er en sekundærbolig skattemessig, inngår 90 prosent av verdien i beregningen av formuesskatt, som er 0,85 prosent årlig for 2020 (0,95 prosent for 2023). Sammen med investeringsporteføljen betyr det at jeg nå får cirka 19 000 kroner i formuesskatt i tillegg. Da er det ikke mer enn cirka 56 500 kroner årlig, eller cirka 4 700 kroner til å dekke avdragene hver måned.

Greit, regnestykket er konservativt.

Så tallene blir sannsynligvis penere enn hva du ser over når jeg kommer i gang og finner en leietaker. Du skal likevel ikke være et geni for å forstå hvorfor jeg synes boligen ikke er optimal for utleie.

Les også: Aksjefond eller utleiebolig – hva er den beste investeringen?

Problemet: Utleieboligen ble kjøpt for å bo i

Årsaken til at denne leiligheten ikke er en bra utleiebolig, er fordi jeg ikke kjøpte den for det formålet. Dette var nemlig en bolig som jeg skulle bo i, og da legger jeg andre kriterier til bunn enn om jeg skulle ha kjøpt en utleiebolig hvor andre skulle bo.

For når jeg skal bo selv liker jeg å ha det fint. Det vil si utsikt, høy etasje, stor balkong, god standard, bra område og så videre. Slike ting drar opp prisen når du skal kjøpe, samtidig som det ikke har så mye å si for hvor mye jeg kan ta i sleie. På den lyse siden vil jeg trives hvis jeg en dag ender med å bo der selv – noe du bør regne med.

Les også: Fuck You Money og eiendom

Forholdet mellom leiepris og kjøpspris

For eksempel pleier leiligheter å koste mer jo høyere opp i etasjene de ligger. Det vil si at om en leilighet i første etasje koster 5 millioner kroner, så kan tilsvarende i andre etasje koste 5, 25 millioner og kanskje 5,5 millioner i tredje og så videre.

Slik er det dessverre ikke med leieprisene.

Det kan være noe forskjell på første og andre etasje. Men hvorvidt leiligheten ligger i andre, tredje eller fjerde har typisk lite å si for hvor mye du kan leie ut for. Du kan altså ikke forvente å ta høyere leie enn naboen i etasjen under, bare fordi leiligheten din ligger høyere i bygget.

Leiligheten min ligger i 6. etasje og koster rundt 1 million kroner mer enn en tilsvarende leilighet i andre etasje uten utsikt, solforhold og så videre. Men jeg kan likevel ikke ta noe særlig høyere leiepris av den grunn, da leiemarkedet i mindre grad enn kjøpemarkedet prises etter dette.

Utfordrende å finne gode leietakere

Jeg er nå der at jeg leter etter gode leietakere. Det vil for meg si karrieremennesker uten barn som bor hjemme, og som jobber mye og derfor sjelden er hjemme. Disse har vist seg vanskelig å finne, selv om området flyter over av konsulenthus – så prosessen krever tålmodighet.

Adjø til 95 prosent av potensielle leietakere

Jeg bruker heller ekstra tid på å finne riktige leietakere, enn å leie til noen som jeg ikke er 100 prosent sikker på. Heldigvis har jeg finansielle muskler til å være kresen. For foreløpig er 95 prosent av henvendelsene jeg har fått fra folk som er så langt fra hva jeg anser som ideelle leietakere som mulig. Disse er uaktuelle, ettersom risikoen for trøbbel og drama blir for høy.

Men det finnes gull! Jeg har nemlig nettopp avtalt to visninger til uken, med folk som jeg tror er ryddige og vil behandle leiligheten bra! Samtidig er det mulig at jeg er for kresen her fordi dette har vært primærboligen min. Det er jo tross alt store verdier og en skvett sentimentalitet jeg legger i leietakers hender her.

Ønsk meg lykke til! Så kommer det mer om utleie etterhvert som jeg samler erfaringer.

Lyst å lære mer om utleie? Hobbyinvestoren har skrevet e-boken “10 mill, 10 år”. Her får du oppskriften på hvordan de gikk fra 0 til 18 millioner kroner i eiendom på 8 år. Du får også en eiendomskalkulator for å regne på boligene du vurderer når du kjøper boken, samt oppskrift på hvordan du ordner finansiering.

Gjør som 1 000+ andre og kjøp e-boken “10 mill, 10 år”.

Merk at jeg får en andel av salget.