Verdens verste utleiebolig? Her har du detaljene, regnestykket for leiligheten og prosessen med å finne gode leietakere.
Jeg har endelig fått min første utleiebolig. Det er en 3-roms på 67 kvadratmeter nede ved sjøen i et av hovedstadens utviklingsområder. Jeg kjøpte den etter å ha solgt 2-roms leiligheten min på Grunerløkka høsten 2017. Kjøpet ble gjort under “boligstoppen” som kom etter at boligforskriften i Oslo, som begrenset hvor mye boligkjøpere kunne låne, trådte i kraft
Dere som kjenner meg, vet at jeg elsker å kjøpe når de fleste andre ikke tør. Boligmarkedet høsten 2017 var en slik situasjon, hvor kjøperne forsvant. Uten andre kjøpere endte jeg med å forhandle frem og tilbake med selger i åtte uker, før vi ble enige om en pris. Selgeren var seig, men vi endte til slutt 300 000 kroner under hva han opprinnelig ønsket for boligen.
Skeptikere vil si: Men du solgte jo også 2-roms leiligheten for en lavere pris enn hva du ellers ville fått, siden markedet var ned.
Det stemmer.
Men når prisen på begge leilighetene er ned, si 5 prosent, så er det greit når det du kjøper koster noen millioner mer. Samtidig mener jeg dette er en elendig utleiebolig, men mer om det senere.
Lav leiepris for å finne gode leietakere
Jeg skal leie ut leiligheten for 19 500 i måneden. Månedsleien kunne vært høyere, da lignende leiligheter i området ligger fra 20 000 – 23 000 kroner. Her har jeg bevisst valgt å ta en lavere leiepris for å få flest mulig gode leietakere å velge i mellom. Det er viktigere å få riktig leietaker enn å skvise ut noen ekstra tusenlapper, har jeg lært av Hobbyinvestoren og Pål Restad.
Les også: 5 ting jeg har lært av tre måneder med utleie
Høye kostnader
Denne boligen er av høy kvalitet, har fancy fellesområder og naboleiligheten over gangen gikk nylig for 15-16 millioner kroner. Som du skjønner er felleskostnadene høye, omtrent 4 000 i måneden. På den lyse siden er den relativt ny, så vedlikeholdskostnadene blir lavere enn hva du kunne forvente med en eldre leilighet.
Jeg setter derfor av 0,3 prosent boligens markedsverdi til vedlikehold, cirka 16 750 kroner årlig. Renten på boliglånet på leiligheten er i dag 1,4 prosent effektiv rente årlig. Jeg bruker likevel 2 prosent i regnestykket for å gi meg selv en buffer mot renteendringer. Med cirka 2,65 millioner i boliglån gir det 53 000 årlig i rentekostnader.
Regnestykket
Regnestykket for utleieleiligheten min blir da noe sånt:
(+) Leieinntekt (19 500 x 11 mnd.): 214 500 kroner
(-) Felleskostnader (4 000 x 12): 48 000 kroner
(-) Vedlikehold (0,3 prosent av boligens verdi årlig): 16 750 kroner
Resultat før skatt = 149 750 kroner
(-) 22 prosent skatt på leieinntekter i 2020 (kr 149 750 x 0,22): kr 32 945 kroner
Resultat etter skatt = 116 805 kroner
(-) Rentekostnader (2 650 000 x 0,02): 53 000 kroner
(+) Rentefradrag (53 000 x 0,22): 11 660 kroner
Resultat etter rentekostnader og fradrag = 75 465 kroner årlig (6 288 kroner i måneden)
Siden leiligheten er en sekundærbolig skattemessig, inngår 90 prosent av verdien i beregningen av formuesskatt, som er 0,85 prosent årlig for 2020 (0,95 prosent for 2023). Sammen med investeringsporteføljen betyr det at jeg nå får cirka 19 000 kroner i formuesskatt i tillegg. Da er det ikke mer enn cirka 56 500 kroner årlig, eller cirka 4 700 kroner til å dekke avdragene hver måned.
Greit, regnestykket er konservativt.
Så tallene blir sannsynligvis penere enn hva du ser over når jeg kommer i gang og finner en leietaker. Du skal likevel ikke være et geni for å forstå hvorfor jeg synes boligen ikke er optimal for utleie.
Les også: Aksjefond eller utleiebolig – hva er den beste investeringen?
Problemet: Utleieboligen ble kjøpt for å bo i
Årsaken til at denne leiligheten ikke er en bra utleiebolig, er fordi jeg ikke kjøpte den for det formålet. Dette var nemlig en bolig som jeg skulle bo i, og da legger jeg andre kriterier til bunn enn om jeg skulle ha kjøpt en utleiebolig hvor andre skulle bo.
For når jeg skal bo selv liker jeg å ha det fint. Det vil si utsikt, høy etasje, stor balkong, god standard, bra område og så videre. Slike ting drar opp prisen når du skal kjøpe, samtidig som det ikke har så mye å si for hvor mye jeg kan ta i sleie. På den lyse siden vil jeg trives hvis jeg en dag ender med å bo der selv – noe du bør regne med.
Les også: Fuck You Money og eiendom
Forholdet mellom leiepris og kjøpspris
For eksempel pleier leiligheter å koste mer jo høyere opp i etasjene de ligger. Det vil si at om en leilighet i første etasje koster 5 millioner kroner, så kan tilsvarende i andre etasje koste 5, 25 millioner og kanskje 5,5 millioner i tredje og så videre.
Slik er det dessverre ikke med leieprisene.
Det kan være noe forskjell på første og andre etasje. Men hvorvidt leiligheten ligger i andre, tredje eller fjerde har typisk lite å si for hvor mye du kan leie ut for. Du kan altså ikke forvente å ta høyere leie enn naboen i etasjen under, bare fordi leiligheten din ligger høyere i bygget.
Leiligheten min ligger i 6. etasje og koster rundt 1 million kroner mer enn en tilsvarende leilighet i andre etasje uten utsikt, solforhold og så videre. Men jeg kan likevel ikke ta noe særlig høyere leiepris av den grunn, da leiemarkedet i mindre grad enn kjøpemarkedet prises etter dette.
Utfordrende å finne gode leietakere
Jeg er nå der at jeg leter etter gode leietakere. Det vil for meg si karrieremennesker uten barn som bor hjemme, og som jobber mye og derfor sjelden er hjemme. Disse har vist seg vanskelig å finne, selv om området flyter over av konsulenthus – så prosessen krever tålmodighet.
Adjø til 95 prosent av potensielle leietakere
Jeg bruker heller ekstra tid på å finne riktige leietakere, enn å leie til noen som jeg ikke er 100 prosent sikker på. Heldigvis har jeg finansielle muskler til å være kresen. For foreløpig er 95 prosent av henvendelsene jeg har fått fra folk som er så langt fra hva jeg anser som ideelle leietakere som mulig. Disse er uaktuelle, ettersom risikoen for trøbbel og drama blir for høy.
Men det finnes gull! Jeg har nemlig nettopp avtalt to visninger til uken, med folk som jeg tror er ryddige og vil behandle leiligheten bra! Samtidig er det mulig at jeg er for kresen her fordi dette har vært primærboligen min. Det er jo tross alt store verdier og en skvett sentimentalitet jeg legger i leietakers hender her.
Ønsk meg lykke til! Så kommer det mer om utleie etterhvert som jeg samler erfaringer.
Lyst å lære mer om utleie? Hobbyinvestoren har skrevet e-boken “10 mill, 10 år”. Her får du oppskriften på hvordan de gikk fra 0 til 18 millioner kroner i eiendom på 8 år. Du får også en eiendomskalkulator for å regne på boligene du vurderer når du kjøper boken, samt oppskrift på hvordan du ordner finansiering.
Gjør som 1 000+ andre og kjøp e-boken “10 mill, 10 år”.
Merk at jeg får en andel av salget.
Ja, selv om det ikke er det perfekte utleieprospektet så har du jo ikke så mye annet valg enn å være fornuftig nok til å ta høyde for at forholdet ditt kan ryke på sikt, og da må du jo ha et sted å kunne krype tilbake til..
Ooooh, den var kynisk. Hehe. Skulle jeg være så uheldig, kjøper jeg nok en leilighet til for å ha et sted å bo.
Oooops, slo et iskaldt slag for kynismen der gitt, men så har jeg jo gjennomlevd et brudd eller to..
Går sikkert myyyye bedre med deg 😉
HAHA. Takk 😉 Kompis av meg har alltid sagt at du aldri skal eie en utleiebolig, som du ikke kan tenke deg å bo i selv. For en dag kan du banne på at du ender med å bo der. Er noe i det!
Hey finansnerden, ikke glem at du kan avskrive boligen, det betyr en ekstra avdrag på kostnader av 15% på brutto leieinntekt, ikke verst 😉.
Kan du forklare mer ? Avskrive boligen ?
sjekk nr 4, her https://www.skatt.no/2016/03/07/5-fradrag-leier-bolig/ 🙂
Må du betale formueskatt om du har så mye i lån på boligen ?
Du betaler formuesskatten på eiendeler minus gjeld utover bunnfradraget på ca 1,5 millioner kroner. Så har du formue utover ca 1,5 millioner etter at gjelden er trukket fra, så må du betale formueskatt.
Ser du beregner skatten hensyntatt den stipulerte vedlikeholdskostnaden din. Er dette bare for beregningsformål, eller tenker du å fradragsføre vedlikeholdavsetningen din i skatten før kostnaden er pådratt?
Også: Lykke til! Selv om det kanskje ikke gir helt økonomisk mening, har jeg veldig sansen for en investering som tikker og går og «betaler for seg selv».
Hei Anders,
Beløpet for vedlikehold er beregnet vedlikehold. Så ja,kun for beregningsformål.
Takk, forresten!
Burde du ikke også ta med kostnaden for tapt inntekt (alternativkost) på egenkapital (forskjell mellom potensiell salgspris og lånebeløp)?
Hei Marius,
Da er du inne på å beregne hvordan pengene i utgangspunktet burde plasseres. Det er ikke aktuelt i dette tilfellet, da leiligheten er kjøpt og står der, samtidig som jeg skal eie den minst til området er ferdig utviklet.
Enig her.
Har selv en utleieleilighet som er ca 50% belånt. Å kun innregne gjeldskostnaden og ikke (den langt dyrere) egenkapitalen lurer kun en selv.
Ok at man har andre planer for leiligheten og derfor mener at det ikke skal regnes inn, men da bør man droppe hele regnestykket. Dette vil da ikke ha noe med avkastning å gjøre, kun likviditet.
Nettopp, man bør regne renter for hele boligverdien, ikke bare på boliglånet. Lånet kan jo være 0. Mest aktuelt hvis noen bor sammen der én eier hele boligen, og de vil dele boligkostadene. Da blir det helt feil å bare dele lånerentene i to, i stedet for å se på hele boligens verdi.
Lykke til, Finansnerden! ✌️
Er det på Skøyen? 🙂
Hei Karl,
Nei, på østkanten 😉
Er enig med Audar og Marius her. Egenkapitalen må med i beregningen. Egenkapital er jo gullet man har. Uten den ingen lån osv osv.