Her deler Pål Restad, som er eiendomsinvestor og forfatter, sine beste tips for å gjøre et godt boligkjøp.
Finansnerden her. Dette er et gjesteinnlegg skrevet av Pål Restad. Han har lang fartstid fra eiendomsbransjen og er i dag eiendomsinvestor, forfatter og medgründer av Eiendomshjørnet, som er en møteplass for eiendomsinvestorer. Her får du hans beste tips for å gjøre et godt boligkjøp.
Over til Pål!
Noe av det vanskeligste med all bolighandel er å gjøre et godt kjøp. Du får kun en sjanse. Enten det er snakk om å kjøpe en bolig som du skal bo i, en utleiebolig eller en investeringseiendom. Det er stor konkurranse på alle nivåer.
Derfor er det ikke så rart at mange synes det er vanskelig å kjøpe bolig.
Nå vil jeg ikke gi deg et inntrykk av at dette er lett. Men det kan bli enklere, hvis du vet hva du skal tenke på for å gjøre et godt kjøp.
Viktig at du gjør et godt boligkjøp!
Alle som kan noe om eiendom er enige:
- Du får bare en sjanse til å gjøre et godt boligkjøp.
Joda, du kan være med i mange budrunder. Men det er ikke et kjøp. Et kjøp er når budet ditt blir akseptert.
Bindende avtale.
Da har du kjøpt.
Da er det for sent å gjøre endringer, så du får bare en sjanse.
Det betyr at du må gjøre alt arbeidet på forhånd. Når du har funnet (drømme)boligen er det for sent. For å gjøre det lettere har jeg her laget en liste med det viktigste du bør tenke på når du skal kjøpe bolig.
Listen under er ikke fullkommen.
Men den vil gi deg innsikt i det viktigste du bør vite for å kunne gjøre et godt boligkjøp.
1. Tidshorisont
Avklar tidshorisonten for din investering. Dette er noe mange glemmer. Dette er viktig og dessverre en ofte oversett vurdering i Norge. Et land der «alle» skal eie. Men lønner deg seg alltid å kjøpe?
Svaret på det er nei.
Men det går liksom ikke inn hodet på alle her på berget.
For «alle» tror at å eie er det eneste salige. Med i vurderingen er tidshorisont vesentlig. Er den lang nok til at det lønner seg for deg å kjøpe?
Nøkkelen her er transaksjonskostnader.
Det koster fort 75-100.000 kroner i omkostninger å kjøpe en bolig (med mindre du kjøper andelsleilighet), og rundt 100-200.000 kroner for å selge en bolig. Da må du tjene 150-300 000 kroner bare for å gå i null!
Da bør ikke horisonten din være 1-2 år. Ikke overse dette.
2. Beliggenhet
Finn ut hvor du vil bo:
- Hvorfor vil du bo der?
- Er det viktig for deg?
- Hvorfor er det viktig for deg?
- Kan du vurdere andre steder?
Ikke gjør som alle andre og kjøp så dyr bolig som du overhodet greier. Det er en felle.
I stedet bør du gjøre en vurdering selv ut fra hva som er viktig for deg. Gjør deg også kjent med prisnivået der du skal kjøpe bolig, og gjør grundige forberedelser.
Du må vite hva ulike boliger er verdt for å kunne gjøre et godt kjøp. Det kan også være at du bør revurdere beliggenheten når du har funnet ut hva prisnivået er der. Kanskje er du bedre tjent med å kjøpe en annen beliggenhet hvor det er rimeligere boliger?
Når det er sagt, så stiger boliger i populære områder ofte mer enn boliger i upopulære områder. Så det er også noe å tenke på.
Kjøp gjerne en dårlig (billig) bolig i et godt nabolag. Men kjøp aldri en god (dyr) bolig i et dårlig nabolag.
Boliger kan du endre, et dårlig nabolag er og blir et dårlig nabolag.
De som virkelig tjener penger er de som klarer å spotte områder som ikke er så populære i dag. Men som med endringer i infrastruktur og utvikling kan bli populære. Da skyter du gullfuglen.
Tenk fremtidige knutepunkt, næringsområder som blir transformert og så videre. Byutvikling.
3. Bruk hodet, ikke hjertet
Ikke forelsk deg i boligen. Ikke gå i meglernes felle og kjøp bolig basert på bildene. Kjøp bolig med hjernen, ikke med hjertet. Det er teksten, den kjedeligste sådan, som er viktigst i prospektet – ikke bildene.
Prospektet forteller hva du kjøper. Du må lese alt, og du kan ikke klage i ettertid på noe du kunne lest i prospektet, bare fordi du ikke gjorde det. Du kan heller ikke klage på noe fordi du ikke forstod det. Da må du spørre før du kjøper.
Du må gjøre dine egne forundersøkelser.
Alt for mange tar lett på dette og tror de er sikret etterpå. For de «kunne jo ikke forvente dette». Jo, det kan du, hvis det står i prospektet. Det er ingen forsikring mot å være dum.
Du er dum hvis du ikke leser prospektet – jeg orker ikke å pakke det inn i bomull.
Du er dum hvis du ikke leser hele prospektet, og så kjøper boligen.
Meglere vet at boligkjøp handler om følelser. De vet at de fleste kjøper bolig med øynene og hjertet. Derfor spiller de på dette.
Du må ikke la deg lure. Bildene og alt det flotte er for å lure deg. Ikke juridisk lure. Men lure følelsene dine. Du skal ikke kjøpe møblene, bildene og stylingen til selger. Du kjøper det tomme skallet som dette står inne i.
Så bruk hodet når du kjøper bolig. Ikke hjertet.
4. Sett en grense for hva du er villig til å betale for boligen
Bestem deg for hva du mener boligen er verdt før budgivningen starter. Hold deg til grensen din. Dette er et av de eldste tipsene i boken. Likevel syndes det hver eneste uke.
«Bare litt til». «Den boligen var jo såååå fin».»
«Nå orker vi ikke vente lenger, denne skal vi ha» og så videre.
Det er slik du kjøper katta i sekken og byr for mye.
Det er ikke markedspris om du har bydd 500 000 kroner over gjennomsnittet i gaten. Det spiller ingen rolle om det var en budrunde. Det gjør ikke prisen til markedsverdi.
Mange tror at så lenge de har kjøpt boligen på det åpne markedet i en budrunde så er det markedspris. Da kan de da ikke ha betalt for mye?
Feil.
Du kan godt ha betalt for mye hvis du blir revet med i en budrunde.
Så finn deg en grense og hold deg til den.
5. Strategier for å by i budrunden
Lær deg ulike budgivningsstrategier. Det finnes ingen fasit. Men det kan være lurt å ha lest seg opp på forskjellige strategier, så du vet hva som møter deg i konkurransen.
Den dummeste strategien kalles «sitte på gjerdet å vente».
Klassisk norsk.
Du vil ha boligen, men tør ikke å by. Fordi ingen andre byr. Så du venter. Det er ren idioti.
Det som teller er om du liker boligen. Ikke bry deg om andre er interessert. Mange går glipp av gode kjøp fordi de venter på at andre også skal komme på banen. Det kommer alltid noen andre budrunden du ventet på.
Tror du det blir billigere da?
Nei, blir ikke det vet du.
Så finner du noe du vil ha. Slå til. Kjøp, mens du er alene. Det er jo en gavepakke. For du har fulgt rådene i punkt to og satt deg godt inn i prisnivået. Så da vet du jo om det er et godt kjøp eller ikke.
Da spiller det ingen rolle om det ikke er noen andre som er på utkikk etter en slik bolig nå.
6. Tenk på bolig som en investering
Tenk på boligkjøpet som en investering. Ja, selv om det skal være ditt hjem. Jeg sier ikke at egen bolig er en investering. Det er det ikke. Men det er trolig det dyreste du noensinne vil kjøpe. Derfor bør du betrakte det som en.
Ingen gjør en investering uten å vurdere alle faktorer rundt investeringen. Kostnader, inntekter, utvikling og potensiale for avkastning.
Hva får du for egenkapitalen du skal bruke?
Du vet ikke svaret på alt dette med en bolig. Jeg er klar over det. Men hvis du ser det som en investering så tror jeg at du vil gjøre bedre undersøkelser. I hvert fall enn om du «bare» skal kjøpe deg et «hjem». Det er også lettere å tenke med hode hvis du tenker på boligkjøpet som en investering.
Ikke vær redd for at boligmarkedet går fra deg. Boligmarkedet svinger alltid. Fokuser på å gjøre et godt kjøp. Ikke stress.
Ingen erfarne investorer stresser med en investering.
7. Lytt til erfarne fjellfolk
Ikke ta råd fra de som ikke kan noe om bolig. Les det igjen.
Naboen, kollegaen, vennen eller foreldrene dine kan ikke nødvendigvis eiendom, selv om de eier bolig. Les det igjen også.
Hvis du skal på fjelltur så spør du noen som er rutinerte fjellfolk.
Du spør ikke badevakten som har gått på fjellet en gang eller to. Hvorfor spør du da foreldre om råd om bolig, hvis den eneste erfaringen de har er at de har kjøpt bolig en gang eller to?
Du er ikke nødvendigvis i en posisjon til å gi råd om eiendomskjøp fordi du har kjøpt en bolig for 20 år siden. Så spør gjerne folk om råd. Men sjekk at de faktisk har erfaring og kunnskap om det de skal gi deg råd om.
Jeg har hørt så mye dumt om eiendom på norske lunsjbord og i sosiale lag.
Det er utrolig.
Folk flest kan veldig lite om boligkjøp. Men det skumleste er at de fleste tror de kan noe om det. Det er den farligste formen for mangel på kunnskap. De som ikke vet at de ikke vet.
Så spør noen som faktisk kan det.
Eiendomshjørnet
Dette er som sagt ikke en komplett liste. Hva tror du jeg har glemt? Skriv i kommentarfeltet under, så skal jeg gi deg mer.
Er du så ivrig kan kanskje Eiendomshjørnet være noe for deg?
Det er en møteplass for deg som vil lære mer om å investere i eiendom, enten det er for utvikling eller utleie. Her finner du flere enn 230 andre som deler og lærer, ledet av en gruppe erfarne eiendomsinvestorer, som meg selv.
Trykk her for å lære mer om Eiendomshjørnet.
Takk for meg!
Finansnerden her. Jeg tjener ingenting på om du skulle bli medlem av Eiendomshjørnet. Jeg synes bare det er kult å støtte flinke folk som ønsker å hjelpe andre med å lykkes.