Du har flere eiendomsfond å velge mellom. Men hvilke er egentlig best?
Det er lett å bli blendet av reklame og fondsforvaltere som byr på seg selv i media. I verste fall kan du bli loppet i gebyrer og kanskje få dårligere avkastning enn hva du ellers ville. Jeg vil ikke at det skal skje med deg, og har derfor laget denne guiden som forklarer hvordan du går frem for å velge eiendomsfond.
I dette innlegget forklarer jeg:
- Hva kjennetegner gode eiendomsfond
- Hvilke eiendomsfond du har å velge i mellom
- Hvordan jeg går frem for å velge eiendomsfond
- Hvilke eiendomsfond som jeg mener er best
Hva kjennetegner gode eiendomsfond?
Eiendomsfond vil her si aksjefond som investerer i børsnoterte eiendomsselskaper i de nordiske landene. Det vil si selskaper som Balder, Castellum og Eiendomsspar. Risikoen er høy, men avkastningen kan også bli svært god i perioder.
Dette er aksjefond hvor du kan doble pengene dine på noen år, om du har flaks. Men du kan også oppleve verdifall på 60-70%. Hvis du synes globale indeksfond svinger mye, så er ikke dette for deg.
Jeg mener at gode nordiske eiendomsfond bør:
- ha mindre enn rundt 30 selskaper i fondet (hvis aktivt forvaltet)
- kunne investere utover Sverige
- oppføre seg i tråd med hva som kan forventes
- ha forvaltere som er til å stole og som kan håndtere risiko
- ha lav pris og en forståelig prisstruktur
La oss nå se hvordan de ulike eiendomsfondene leverer opp til disse kravene.
Hvilke eiendomsfond kan du velge mellom?
Her har jeg valgt å fokusere på eiendomsfond som investerer i nordiske eiendomsselskaper. Dermed ignorerer jeg eiendomsfond som investerer i andre deler av verden, som Skagen m2 og Franklin Global Real Estate.
ODIN Eiendom
- Pris: 1,04% årlig (hos Nordnet)
- Referanseindeks: VINX Real Estate
- Type aksjefond: Aktivt forvaltet UCIT aksjefond
- Antall aksjer: 32
- Investeringsområde: Nordiske eiendomsselskaper
- Start: August 2000
First Nordic Real Estate
- Pris: 1,25% årlig pluss opp til 20% av avkastningen utover referanseindeksen i norske kroner fratrukket årlige kostnader. Minst 1,25%, men maks 3,75%
- Referanseindeks: VINX Real Estate
- Type aksjefond: Aktivt forvaltet AIF aksjefond (minst 12 aksjer i fondet)
- Antall aksjer: 12-15
- Investeringsområde: Nordiske eiendomsselskaper
- Start: Mai 2019
Carnegie Fastighetsfond Norden
- Pris: 1,09% årlig (hos Nordnet)
- Referanseindeks: Carnegie Real Estate Return
- Type aksjefond: Aktivt forvaltet
- Antall aksjer: 30
- Investeringsområde: Nordiske eiendomsselskaper
- Start: November 2015
Plus Fastigheter Sverige Index
- Pris: 0,29% årlig (hos Nordnet)
- Referanseindeks: SIX Real Estate Index (Sverige)
- Type aksjefond: Indeksfond
- Antall aksjer: 37
- Investeringsområde: Svenske eiendomsselskaper
- Start: September 2021
Hvilke eiendomsfond er best?
Nordiske eiendomsfond er ganske like. De svinger omtrent likt, eier mange av de samme selskapene og har gitt ganske lik avkastning over tid. Men ser du nøye etter vil du merke at det er enkelte forskjeller.
La oss dykke ned i detaljene!
Antall investeringer i eiendomsfond
Eiendomsfondene fra ODIN og Carnegie eier rundt 30 selskaper. Noe mer og du kan like gjerne velge indeksfond.
First Nordic Real Estate er mest konsentrert og vil eie 12-15 eiendomsselskaper. Råtassene i First kan gjøre dette fordi fondet er strukturert som et alternativt investeringsfond (AIF) – og ikke UCITS som de andre to.
Hva betyr det?
UCITS-fond har strengere krav til risikospredning og må eie flere selskaper. Hvert selskap i fondet fra First vil derfor telle mer for fondets avkastning. Avkastningen kan derfor bli høy om mye av avkastningen skulle komme i få selskaper og fondet eier disse.
Indeksfond derimot skal eie selskapene i indeksen fondet følger. Det er derfor naturlig at Plus Fastigheter Sverige Index består av nesten 40 eiendomsselskaper.
Investerer utover Sverige
Børsnoterte eiendomsselskaper i Norden er en sær del av aksjemarkedet. Ja, de fleste eiendomsselskapene her er svenske. Men jeg ønsker fond som også kan eie norske, danske og finske selskaper, og ikke kun svenske.
Plus Fastigheter Sverige Index er derfor ikke aktuelt for meg.
Hvordan har fondene oppført seg?
Du trenger minst 5 års historikk i aksjefond for å kunne å si noe om:
- forvalters evne til å håndtere risiko
- forvalters evne til å oppnå en fornuftig avkastning over tid
Plus Fastigheter Sverige Index ble etablert i september 2021 og First Nordic Real Estate mai 2019. Det betyr at jeg ikke har tilstrekkelig historikk for disse to fondene. Jeg tar dem likevel med videre da det er få eiendomsfond å velge mellom.
Hvordan har fondene oppført seg i dårlige perioder?
Korona-pandemien i 2020: Eiendomsfondene fra ODIN, Carnegie og First falt alle rundt 40% da pandemien slo innover oss. Indeksalternativet Plus Fastigheter Sverige Index er ikke inkludert her da fondet først ble lansert i 2021.
Børsfallet i 2022: Igjen var eiendomsfondene ned omtrent like mye. Fondene fra ODIN, Carnegie og Plus falt rundt 55% fra midten av oktober 2021 til september 2021.
First Nordic Real Estate holdt seg bedre og var ned kun 49,5%. Det kan tyde på forvalter tok lavere risiko i denne perioden.
Hvordan har avkastningen vært?
Årlig gjennomsnittlig avkastning i fondene siste 3 år og 5 år per 16. desember 2023:
- ODIN Eiendom: -1%, +9,3%
- First Nordic Real Estate: +3,7%, –
- Carnegie Fastighetsfond Norden: -1,7%, +8,8%
- Plus Fastigheter Sverige Index: -, –
ODIN Eiendom har gitt høyest avkastning de siste fem årene. Med Carnegie Fastighetsfond Norden på andreplass. De andre fondene har ikke fem års historikk.
Samtidig var First Nordic Real Estate best de siste tre årene. Fondet falt mindre under krisen i 2022. Men lå langt etter ODIN Eiendom fra 2019 til og med 2021. Det samme gjorde fondet fra Carnegie, som også falt mest fra toppen i 2021.
Ut fra dette virker fondet fra ODIN mest attraktivt.
Er forvalter til å stole på?
Du ønsker eiendomsfond som forvaltes av folk som gjør hva de sier, og som ikke skyver dårlige resultater under teppet. Du vil også ha folk som har forvaltet fondet i flere år, uten store endringer i forvalterteamet eller katastrofer underveis.
Det finner du ut ved å:
- Google forvalterne. Du ønsker ikke å gi pengene dine til folk som har opptrådt uredelig eller vært knyttet til skandaler
- Undersøk hvor lenge ansvarlig forvalter har vært i jobben. Her vil du ha en erfaren forvalter som har vist å kunne håndtere risiko
- Les et par av fondets rapporter, spesielt fra vanskelige perioder som korona-krisen i 2020. Da ser du fort om de er troverdige
ODIN Eiendom forvalterteam: Nils Hast.
Fondet har hatt fire forvaltere de ni siste årene. Hast har forvaltet fondet siden august 2020. Øystein Bogfjellmo fra oktober 2018 til august 2020. Thomas Nielsen (som forvalter First Nordic Real Estate) fra august 2014 til oktober 2018, og Carl Erik Sandbo før det igjen.
Dette er et rødt flagg. Samtidig ser det ikke ut til å ha slått ut negativt på fondets resultater.
First Nordic Real Estate forvalterteam: Thomas Nielsen.
Ikke noe uvanlig. Nielsen har forvaltet fondet siden starten i mai 2019. Han skårer ekstra poeng hos meg fordi han er uvanlig åpen om sine feil og suksesser.
Carnegie Fastighetsfond Norden: Jonas Andersson.
Ikke noe uvanlig. Andersson har forvaltet fondet siden oktober 2016.
Plus Fastigheter Sverige Index: Tom Michels og Fredrik Engwall.
Ikke noe uvanlig. Michels og Engwall har forvaltet fondet siden starten i september 2021.
Kostnader
Du får ODIN Eiendom fra 1% til 1,05% i året og Carnegie Fastighetsfond Norden fra 1,08% til 1,12%. First Nordic Real Estate er hakket dyrere og ligger fra 1,20% til 1,25%. Mens indeksalternativet Plus Fastigheter Sverige Index koster 0,29%, pluss kostnader for valutaveksling da fondet er notert i svenske kroner.
Under ser du hva eiendomsfond koster årlig hos ulike tilbydere:
Nordnet:
- ODIN Eiendom: 1,04%
- First Nordic Real Estate: 1,24%
- Carnegie Fastighetsfond Norden: 1,09%
- Plus Fastigheter Sverige Index: 0,29%
Sbanken:
- ODIN Eiendom: 1,05%
- First Nordic Real Estate: 1,25%
- Carnegie Fastighetsfond Norden: 1,12%
- Plus Fastigheter Sverige Index: –
Kron:
- ODIN Eiendom: 1%
- First Nordic Real Estate: 1,20%
- Carnegie Fastighetsfond Norden: 1,08%
- Plus Fastigheter Sverige Index: –
Merk at First Nordic Real Estate har prestasjonsavgift. Du betaler minst rundt 1,25% årlig. Men når fondet gjør det bra kan du ende med å betale opp mot 3,75%. Forvalter tar opp til 20% av avkastningen utover indeksen VINX Real Estate Net i norske kroner. Det betyr at kostnadene vil spise opp en del av avkastningen når de slår inn.
Det gjør det også håpløst å vite hva fondet vil koste deg over tid.
Hva er beste eiendomsfond?
Indeksfondet Plus Fastigheter Sverige Index er ikke feil. Men fondet passer ikke for meg. Det har kun to års historikk og investerer bare i svenske eiendomsselskaper.
First Nordic Real Estate frister. Når jeg først skal ha et aktivt forvaltet aksjefond bør det helst være konsentrert å eie få selskaper sammenlignet med indeksen. At forvalter er åpen om egne feil og suksesser i rapporteringen er også et stort pluss.
Men de høye kostnadene stopper meg.
Hva med fondene fra ODIN og Carnegie? Carnegie Fastighetsfond Norden er dyrere enn ODIN Eiendom, og har stort sett levert dårligere avkastning.
Jeg ville derfor valgt ODIN Eiendom, om du tvang meg til å velge i dag.
Men tolk meg ikke feil. Alle de fire eiendomsfondene er ganske like. Historisk har de svingt relativt likt og gitt lignende avkastning.
Det blir derfor ikke veldig feil uansett hvilket du velger.