Dette er beste eiendomsfond i 2025

Du har flere eiendomsfond å velge mellom. Men hvilke er egentlig best?

Det er lett å bli blendet av reklame og fondsforvaltere som byr på seg selv i media. I verste fall kan du bli loppet i gebyrer og kanskje få dårligere avkastning enn hva du ellers ville.

I denne guiden får du vite hvilken eiendomsfond jeg mener er best.

Hva er eiendomsfond?

Eiendomsfond vil her si aktive aksjefond og indeksfond, som investerer i børsnoterte eiendomsselskaper i de nordiske landene.

De fleste selskapene i fondene er svenske. Det er naturlig fordi det er i Sverige vi finner flest gode børsnoterte eiendomsselskaper.

Tenk selskaper som svenske Balder, Castellum og norske Eiendomsspar. Her får du alt fra kontorer og hoteller til kjøpesentre og lager.

Hvorfor investere i eiendomsfond?

Nordiske eiendomsfond er for deg som vil prøve å få høyere avkastning.

Mulighet for høy avkastning

Dette er aksjefond hvor du har kunnet doble pengene dine på noen år. Men du kunne også tapt over halvparten av beløpet du investerte.

Ta for eksempel Odin Eiendom som:

• steg 157% fra mars 2020 til desember 2021
• krasjet 59% fra desember 2021 til oktober 2022

Oppturene har vært større enn i gode globale indeksfond, og nedturene raskere og dypere. Det gjør eiendomsfond til risikable saker. Men det betyr også at eiendomsfond kan bidra til høyere avkastning i en portefølje.

Du skal bare ha litt flaks.

Tips: Skal du ha eiendomsfond i porteføljen trenger du gode regler for rebalansering. Hvis ikke risikerer du at gevinsten glipper når nedturen kommer.

Hva kjennetegner gode eiendomsfond?

Nordiske eiendomsfond svinger omtrent likt og eier mange av de samme selskapene. Men det er forskjeller om du ser nøye etter.

Jeg mener at gode nordiske eiendomsfond bør:

• ha relativt få selskaper hvis aktivt forvaltet
• oppføre seg i tråd med hva som kan forventes
• levere bedre avkastning enn lignende fond
• verken være for små eller for store
• ha forvaltere som er til å stole og som kan håndtere risiko
• ha lav pris og en forståelig prisstruktur

La oss se hvordan fire nordiske eiendomsfond lever opp til kravene.

Hvilke eiendomsfond kan du velge?

Her fokuserer jeg på eiendomsfond, som investerer i nordiske eiendomsselskaper. Dermed ignorerer jeg eiendomsfond som investerer i andre deler av verden, som Skagen m2, Franklin Global Real Estate og Schroder ISF Global Cities.

ODIN Eiendom

• Referanseindeks: VINX Real Estate
• Type aksjefond: Aktivt forvaltet UCIT aksjefond 
• Antall aksjer: 33
• Investeringsområde: Nordiske eiendomsselskaper
• Handles i: NOK
• Start: August 2000

First Nordic Real Estate

• Referanseindeks: VINX Real Estate
• Type aksjefond: Aktivt forvaltet AIF aksjefond (minst 12 aksjer i fondet)
• Antall aksjer: 15
• Investeringsområde: Nordiske eiendomsselskaper
• Handles i: NOK
• Start: Mai 2019

Carnegie Fastighetsfond Norden

• Referanseindeks: Carnegie Real Estate Return
• Type aksjefond: Aktivt forvaltet
• Antall aksjer: 32
• Investeringsområde: Nordiske eiendomsselskaper
• Handles i: NOK
• Start: November 2015

Plus Fastigheter Sverige Index

• Referanseindeks: SIX Real Estate Index (Sverige)
• Type aksjefond: Indeksfond
• Antall aksjer: 40
• Investeringsområde: Svenske eiendomsselskaper
• Handles i: SEK
• Start: September 2021

Antall investeringer i fondene

Odin Eiendom og Carnegie Fastighetsfond Norden eier aksjer i rundt 30 eiendomsselskaper hver. First Nordic Real Estate derimot er mer konsentrert med kun 15 selskaper

Råtassene i First kan gjøre dette fordi fondet er strukturert som et alternativt investeringsfond (AIF), og ikke UCITS (som de andre).

Hva betyr det?

UCITS-fond har strengere krav til risikospredning og må eie flere selskaper. Hvert selskap i First Nordic Real Estate vil derfor telle mer for fondets avkastning.

Avkastningen kan derfor bli høy om mye av avkastningen skulle komme i noen få selskaper og fondet eier disse.

Hvordan har fondene oppført seg?

Du trenger minst 5 års historikk i aksjefond for å kunne å si noe om:

• forvalters evne til å håndtere risiko
• forvalters evne til å oppnå en fornuftig avkastning over tid

Plus Fastigheter Sverige Index ble etablert i slutten av september 2021. Jeg har derfor ikke fem års historikk for indeksfondet. Jeg tar det likevel med fordi det er få eiendomsfond å velge.

Pandemien i 2020: Eiendomsfondene fra Odin, Carnegie og First falt alle rundt 40% da pandemien slo innover oss. Indeksalternativet Plus Fastigheter Sverige Index har ikke data fordi fondet først ble lansert i 2021.

Børsfallet i 2022: Igjen var eiendomsfondene ned omtrent like mye. Fondene fra Odin, Carnegie og Plus falt nesten 60% fra slutten av november 2021 til september 2022.

First Nordic Real Estate holdt seg bedre og var “kun” ned 55,6%. Men fondet steg også mindre enn Odin Eiendom i 2021.

Hvordan har avkastningen vært?

First Nordic Real Estate har gitt høyest avkastning de siste fem og tre årene. Fondet er også minst ned så langt i år.

Carnegie Fastighetsfond Norden er på andreplass.

Samtidig har Odin Eiendom levert høyest avkastning de siste ti årene. Men fondet har hengt etter de andre siden pandemien.

En nærmere kikk

First Nordic Real Estate hang etter Odin Eiendom i 2020 og steg mindre i 2021. Men under krasjen i 2022 falt fondet fra First mindre enn de andre.

Siden har First Nordic Real Estate levert høyest avkastning. Mye takket være at forvalteren greide å styre unna (eller hadde mindre i) de verste taperne i 2022.

Det forklarer hvorfor fondet fra First ligger foran siste tre og fem år.

Hva med risikoen?

First Nordic Real Estate har levert bra, selv når vi tar høyde for svingninger.

Du ser det ved skåren på risikomålet Sharpe Ratio i tabellen under. Jo høyere tall, desto bedre var avkastningen når vi tar hensyn til svingningene underveis.

Indeksfondet fra Plus mangler historikk. Men eiendomsfondene fra First, Odin og Carnegie har svingt omtrent like mye. 

Indeksfondet er lite

Dette har eiendomsfondene til forvaltning:

• Carnegie Fastighetsfond Norden: 3,8 milliarder kroner
• Odin Eiendom: 2,8 milliarder kroner
• First Nordic Real Estate: 1,2 milliarder kroner
• Plus Fastigheter Sverige Index: 583 millioner kroner

Akkurat som at fond kan bli for store, kan de også bli for små. Med kun 583 millioner kroner til forvaltning tror jeg at Plus Fastigheter Sverige Index lever farlig.

Fondet ble startet i 2021 og er ikke lenger nytt. Risikoen er at det kan bli lagt ned fordi fondselskapet ikke tjener nok på det.

>>Lær mer: Når er et fond for stort?

Er forvalter til å stole på?

Du ønsker eiendomsfond som forvaltes av folk som gjør hva de sier, og som ikke skyver dårlige resultater under teppet. Du vil også ha folk som har forvaltet fondet i flere år, uten store endringer i forvalterteamet eller katastrofer.

Det finner du ut ved å:

• Google forvalterne. Du ønsker ikke å gi pengene dine til folk som har opptrådt uredelig eller vært knyttet til skandaler
• Undersøk hvor lenge ansvarlig forvalter har vært i jobben. Her vil du ha en erfaren forvalter som har vist å kunne håndtere risiko
• Les et par av fondets rapporter, spesielt fra vanskelige perioder som korona-krisen i 2020. Da ser du fort om de er troverdige

ODIN Eiendom forvalterteam: Nils Hast.

Fondet har hatt fire forvaltere de elleve siste årene. Hast har forvaltet fondet siden august 2020. Øystein Bogfjellmo fra oktober 2018 til august 2020. Thomas Nielsen (som forvalter First Nordic Real Estate) fra august 2014 til oktober 2018, og Carl Erik Sandbo før det igjen.

Det er et rødt flagg.

First Nordic Real Estate forvalterteam: Thomas Nielsen.

Ikke noe uvanlig. Nielsen har forvaltet fondet siden starten i mai 2019. Han skårer ekstra poeng hos meg fordi han er uvanlig åpen om sine feil og suksesser.

Carnegie Fastighetsfond Norden: Jonas Andersson.

Ikke noe uvanlig. Andersson har forvaltet fondet siden oktober 2016.

Annerledes for indeksfond

Indeksfond forvaltes i stor grad automatisk. Svenske Plus Fonder, selskapet bak Plus Fastigheter Sverige Index, virker greit.

Jeg finner i hvert fall ikke noe å utsette.

Hva koster eiendomsfond?

Under ser du årlig pris for eiendomsfond hos de beste fondsplattformene.

First Nordic Real Estate har prestasjonsgebyr. Det vil si at du betaler ekstra ut ifra hvor høy avkastning forvalteren leverer.

Du betaler minst rundt 0,98% hvert år (hos Kron). Men i år hvor fondet gjør det bra kan du betale opp mot 3,75%.

First tar opp til 20% av avkastningen utover indeksen VINX Real Estate Net i kroner. Det betyr at kostnadene vil spise opp en del av avkastningen når de slår inn.

Investere store beløp?

Skagens prismodell gjør at du får lavere priser om du investerer større beløp. Flere eiendomsfond er dermed billigst der om du investerer over 100 000 kroner.

Under ser du hva eiendomsfond koster årlig hos Skagen.

Tips: Odin Eiendom andelsklasse A koster 0,75% årlig for beløp fra 10 millioner kroner eller mer. Fondet fås kjøpt direkte hos Odin Fondene.

Hva er beste eiendomsfond?

First Nordic Real Estate frister.

Jeg liker at fondet er konsentrert med få selskaper. At forvalteren er åpen om egne feil og suksesser er også et stort pluss.

Prestasjonsgebyret trekker ned.

Den gode avkastningen de siste årene kan også være flaks. Men skal du først ha et aktivt eiendomsfond, bør det avvike godt fra indeksfondet. Jeg kan ikke si det samme om fondene fra Odin og Carnegie.

Jeg ville derfor valgt First Nordic Real Estate, om du tvang meg til å velge.

Men tolk meg ikke feil. Vil du slippe å lure på hvor lenge forvalteren greier å levere? Da er Plus Fastigheter Sverige Index et godt alternativ.

Jeg krysser fingrene for at fondet får inn mer penger, så det ikke blir lagt ned.

Hvor kjøper du beste eiendomsfond?

Du får First Nordic Real Estate til 0,88% i året hos Kron. Prestasjonsgebyr kommer i tillegg.

Plus Fastigheter Sverige Index fås til 0,25% i året hos Nordnet. Eller til 0,23% i året hos Skagen om du investerer over en million.

For å oppsummere: First Nordic Real Estate kan være et godt valg, om du ønsker et nordiske eiendomsfond. Vil du slippe å lure på hvor lenge forvalteren greier å levere? Vurder indeksfondet Plus Fastigheter Sverige Index i stedet.

>>Lær mer: Dette er de beste fondsplattformene