utleiebolig

Er det lurt å beholde 2-roms leiligheten til utleie?

En vurdering av om det å beholde dagens 2-roms leilighet for utleie er en god plan, sett i lys av målet om å være økonomisk uavhengig innen april 2026.

Utleiebolig og Fuck You Money

En del av planen for å besitte Fuck You Money innen april 2026 er at leiligheten jeg nå bor i skal beholdes til utleie den dag jeg kjøper en ny . Siden jeg vet å sette pris på en fast strøm av kontanter, så er tanken at leieinntektene skal stå for inntektsbiten i min investeringsportefølje(les mer om det her). Selv om kjøp av bolig for utleie i Oslo for tiden kan anses å være en elendig investering, så har jeg hittil ment at boligen hvor jeg i dag bor er den perfekte utleieboligen. Den har nemlig svært lave driftskostnader, er sentralt plassert i byen, og har intet behov for oppgraderinger før om høyst 10 år. Likevel er jeg nå skeptisk til om dette er fornuftig!

Men hvorfor plutselig så skeptisk?

Grunnen til det er at boligprisene i Oslo nå har løpt i fra leieprisene til de grader. En kjapp titt på diagrammet nedenfor, som jeg har stjålet fra aftenposten, så kommer dette tydelig frem (les hele artikkelen her). Hvorfor det har blitt slik er uvisst. Kanskje alt for mange med penger til overs putter dem inn i bolig nummer 2 og 3, noe som gir overkapasitet i utleiemarkedet og slik holder leieprisene nede. Siden disse utleieboligene oftest eies som langsiktige investeringer, så blir det mindre boliger ute til salgs og prisene her presses følgelig opp av ivrige kjøpere.

Uansett, som en relativt rasjonell investor, så er jeg opptatt av den direkte avkastningen utleieboligen kan gi. Det betyr at jeg er interessert i størrelsen på kontantstrømmen boligen kan generere etter at alle kostnader er trukket i fra, sett i forhold til den kapital investeringen binder opp. Jo lavere direkteavkastning boligen gir, desto mindre interessant blir det  å beholde den for utleie. La oss nå se nærmere på hva jeg kan forvente av årlige inntekter ved å leie ut 2-roms leiligheten min.

Den perfekte utleieboligen?

Merk at jeg i utregningene nedenfor har sett bort i fra en eventuell verdiøkning på boligen. Grunnen til det er at vi nå etter tidenes oljeboom og fest i boligmarkedet sannsynligvis har mer edruelige tider i vente. Med en oljepris i kjelleren, nedbemanning i oljesektoren og stigende arbeidsledighet inn i 2015, så mener jeg dette bare er fornuftig.

Markedsverdi: Boligen er en toroms på 40 kvm med sydvendt balkong og beliggenhet sentralt i Oslo. Ut i fra hva lignende leiligheter har blitt solgt for i nabolaget, så kan markedsverdien estimeres til ca kr 2,7mill etter at alle kostnader ved et eventuelt  salg er trukket fra. Dette estimerte beløpet representerer altså den kapitalen boligen som investeringsobjekt binder opp.

Leieinntekt: Etter å ha surfet rundt etter lignende leiligheter på Finn.no, så kan jeg konservativt regne med en husleie på ca kr 11.000,- i måneden eller ca kr 132.000 årlig. Dette er noe lavere enn ved forrige utregning, men jeg mener det er bedre å være litt forsiktig her, slik at man ikke får urealistiske forventinger til hva boligen kan innbringe. Det er nemlig viktigere å få en stabil leieboer, som behandler leiligheten bra enn å ta høyest mulig pris. Høy pris er dessverre assosiert med desperate leietakere og gir unødvendig høy gjennomstrøm av leieboere.

Kostnader: Som jeg tidligere har snakket om i innlegget «hvorfor egen bolig er en elendig investering«, så koster det en del å eie bolig generelt. For leiligheten min har vi følgende kostnader ved utleie:

  • Fellesutgifter kr 17.100 årlig. Dette omfatter blant annet forsikring av bygningen(innbo må leietaker ha selv), kommunale avgifter og løpende drift av sameiet.
  • Vedlikehold kr 13.500,- årlig. Siden boligen og bygningsmassen er helt ny, så bør det holde å sette av 0,5% av boligens markedsverdi til vedlikehold. Dette er viktig for å opprettholde leilighetens verdi ettersom utleie vil gi noe slitasje, samt at ting som vaskemaskiner har en lei tendens til å gå i stykker.
  • Gebyr for opprettelse av depositumskonto kr 500,- årlig.

Regnestykket
Hiver vi alle disse tallene sammen, så får vi følgende regnestykker for boligens direkteavkastning med og uten hensyn til skatt og fradrag:

1. Uten hensyn til skatt og fradrag:

(+) Leieinntekt kr 132.000,-
(-) Fellesutgifter kr 17.100,-
(-) Vedlikehold kr 13.500,-
(-) Gebyr depositumskonto kr 500,-
Inntekt årlig = kr 100.900,-

2. Med hensyn til skatt og fradrag:

(+) Leieinntekt kr 132.000,-
(-) Fellesutgifter kr 17.100,-
(-) Vedlikehold kr 13.500,-
(-) Gebyr depositumskonto kr 500,-
= kr 100.900,-
(-) Skatt på kapitalinntekter kr 25.225,-(kr 100.900,- x 0,25)
(+) Fradrag for drifts- og vedlikeholdskostnader kr 7.775,-(kr 31.100,- x 0,25)
Netto inntekt årlig = kr 83.450,-

Ser vi på tallene før skatt og fradrag, så gir boligen til en verdi av kr 2,7 mill meg kr 100.900,- årlig, mens tallene justert for skatt og fradrag gir meg kr 83.450,- årlig. Det vil si en direkteavkastning på ca. 3,7% etter at drifts- og vedlikeholdskostnader er trukket fra, og ca. 3,1% når jeg videre justerer for skatt og fradrag.

Dette er ikke særlig imponerende avkastning gitt de store verdiene som låses opp, samt risikoen ved stor eksponering mot det mikroskopiske boligmarkedet i Oslo og Norge. Til sammenligning kan midlene plasseres i to banker til 2,55% rente uten risiko(Yabank 0g Bank Norwegian, 2,55% inntil kr 2 mill). Problemet er at jeg ikke får tilstrekkelig betalt for den risikoen jeg tar med mine kr 2,7 mill. Som vi husker fra tidligere innlegg, så er jo både boligens markedsverdi og størrelsen på forventede leieinntektene prisgitt utviklingen i den norske økonomien. At denne er en av verdens minste og mest oljeavhengige på planeten er ikke særlig betryggende.

Kanskje ikke så rart at alternative investeringer frister. F.eks kan jeg istedet selge boligen å plassere pengene i et indeksfond, som f.eks iShares MSCI EAFE Value ETF (EFV) til en direkte avkastning på ca 4,6% årlig i form av utbytte. En forventet verdistigning godt over inflasjonen kommer da i tillegg. Andre muligheter er spesialiserte utbyttefond, som Global X SuperDividend ETF(SDIV) og Global X SuperIncome Preferred ETF(SPFF), som for tiden betaler hhv. 6,4% og 6,8% ifølge Bloomberg(mer om utbyttefond i denne artikkelen av Karl Oscar fra Nordnet).

Så, bør jeg selge eller beholde 2-roms leiligheten?

Gitt dagens markedsverdi, så ville jeg nok solgt boligen og plassert pengene i et indeksfond med høy utbyttegrad fremfor å starte en karriere som utleier. Dette fordi den forventede inntekten fra utleie verken står i forhold til verdiene boligen låser opp eller risikoen i boligmarkedet. En direkte avkastning på ca 3,7% etter at drifts- og vedlikeholdskostnader er trukket fra kombinert med lav forventet verdiøkning er ganske enkelt for dårlig i mine øyne.

Likevel er ikke dette noen fasit for hva jeg kommer til å gjøre, da beslutningen uansett ligger ca. 2 år frem i tid. Mye kan skje innen da. Hvis vi f.eks skulle få en situasjon hvor forholdet mellom bolig- og leiepris blir mer fordelaktig, så skal en ikke se bort i fra at jeg ender opp som hushai.

Hva synes du, bør jeg beholde boligen hvor jeg i dag bor til utleie, eller er det bare å selge?

57 thoughts on “Er det lurt å beholde 2-roms leiligheten til utleie?

  1. Jeg sitter i samme situasjon selv, men har et regnestykke som er bygget opp noe annerledes.

    Leiligheten er trolig lånefinansiert, og binder således ikke opp mer enn innskutt + opptjent egenkapital. Med fastrente så er kostnadsbildet rimelig sikkert.

    Med ditt regnestykke får jeg en direkteavkastning på ca 4,5%. Med mitt nærmere 12%. Dette gir to forskjellige beslutninger.

    Hvorfor mener du det er fornuftig å regne på totalverdien av boligen og ikke det reelle behovet for å binde opp kapital?

    1. Hei Audun, og velkommen til bloggen. Gratulerer med å være i en så priviligert situasjon at du vurderer å anskaffe en bolig nummer to! :)

      I mitt tilfelle benyttes boligens verdi minus hva det vil koste å selge fordi boligen i praksis er gjeldsfri. Når dette beløpet er kr 2,7 mill, så blir det snakk om hvilken avkastning jeg kan få på mine 2,7 mill ved utleie. Dette er også grunnen til hvorfor ikke rentekostnader er med i matematikken. Merk at «direkte avkastning» i dette innlegget referer til årlige (leieinntekter – drifts- og vedlikeholdskostnader)/boligens verdi ved salg. Jeg sier som Tom Staavi i Dine Penger, når man vurderer lønnsomheten av utleie, så må alle kostnader med.

      1. Er enig i at gitt at man ikke har gjeld, så gir det ingen mening å regne inn dette.

        I dette tilfellet vil imidlertid gearing kraftig øke avkastningen av prosjektet. Gjeld er som oftest langt billigere enn EK, og det vil være fornuftig å låne opp så langt du klarer, gjerne til fastrente, og benytte resterende opptjent EK f.eks i aksjemarkedet evt til 2-3 utleieenheter til.

        1. Gearing kan absolutt øke avkastningen på investert egenkapital, men samtidig tar det risikoen til nye høyder. Akkurat dette er det utrolig viktig å ha kontroll på, så langt det lar seg gjøre. Hvis ikke risikerer man å bli totalt utradert den dag dårligere økonomiske tider uanmeldt kommer på besøk. Selv ønsker jeg derfor å ha relativt lav belåning på mine investeringer nå mens euforien råder, da er jeg nemlig bedre rustet til å gjøre gode kjøp når andre må kaste kortene. Dette er kanskje den viktigste lærepengen jeg har med meg fra finanskrisen.

  2. Lurer på om du har regnet med litt «turn over» av leietakere? Hvis du opplever tider uten leietakere og / eller leietakere som ikke betaler for seg kan det virkelig stoppe kontantstrømmen. Kutte kostnader og risiko er vell viktig?

    1. Hei Sindre! Leiligheter med god standard midt på Grunerløkka i Oslo er ikke noe problem å leie ut. Så fremt man priser seg fornuftig er dette et objekt med lav turn-over. Gærninger som ikke gjør opp for seg satser jeg på å unngå ved grundig bakgrunnsjekk av potensielle leietakere. Med gode rutiner her og en utleiepris rett under snitt for denne typen leiligheter, så går det sannsynligvis bra.

  3. Sitter i noe av samme situasjon selv, med en leilighet som jeg har tenkt på å leie ut når jeg skaffer med et annet stad å bo. Har dermed regnet ganske nøye på det og synes det ser ut som om det er noe rart med det du har regnet inn av fradrag ettersom du allerede har trukket fra utgiftene fra inntektene dine.
    Ser du bort fra fradragene som jeg tror allerede er trukket fra sitter du igjen med følgende:
    100900 inntekt
    -27243 skatt
    73657 etter skatt (2,73% avkastning)
    Skal dette bli lønnsomt så tror jeg du må lånefinansiere noe av leiligheten til en lav rente som foreslått i en tidligere kommentar. Men selv med 50% belånt til 3% rente får man bare 3,27% direkteavkastning når man ser bort fra verdiøkning.
    Så utifra dette og at en utleie leilighet fører med seg en del ekstra arbeid som er vanskelig å få utgiftført så ville jeg ha anbefalt etter dagens kriterier og solgt leiligheten og heller ha kjøpt utbytte ETF’er slik som SDIV, SPFF og EFV som du foreslår. Jeg ville også ha sett på SDY som består av selskaper i USA som har betalt stabile eller økende utbytter sammenhengende i minst 20 år (følger S&P HIGH YIELD DIVIDEND ARISTOCRATS indeks). Med 4,8% direkte avkastning siste 12 mnd og høy forventet verdiøkning så ville jeg sagt dette er en ganske sikker investering som også fortjener å bli vurdert sammen med SDIV, EFV, SPFF og evt. DIV.
    Hvis man sier at man får 4% direkteavkastning etter skatt så får man ca 110 000,- utbetalt årlig med minimal innsats ved 2,7 mill investert, noe som er en god del bedre enn de 73 657 man får etter skatt på leiligheten.

    Dette ble vist en ganske lang post, men kort fortalt så må du bare vurdere begge alternativene nøye og se hva som er mest lønnsom for deg. Er ikke sikkert leiligheten er verdt tiden du er nødt til å legge i den for å få leid ut.
    Lykke til!

    1. Hei Knut! Takk for god og utfyllende kommentar.

      Ser at regnestykke nummer 2 kan misforstås, da jeg har forenklet det ved å ikke vise drifts- og vedlikeholdskostnadene. Dette er nå korrigert. Ellers har vi et rimelig delt syn på dette utleiecaset. At det å bedrive utleie fører med seg en del ekstra arbeid er et godt poeng. Den menneskelige faktoren her kan virkelig slå ut i feil retning og gjøre utleiegeskjeften til et styr uten like. Leieboere som ringer til alle døgnets tider og gnåler om bagateller er jo ikke akkurat ukjent når en snakker med profesjonelle utleiere. Dette er nok en ting som gjør at jeg ønsker en vesentlig høyere avkastning før utleie blir et reelt alternativ.

      Dividend Aristocrats hadde jeg helt glemt denne gangen, så takk for innspillet! Personlig er jeg skeptisk til en del av de nye utbyttefondene, men mer om det i fremtidige innlegg. En ting er dog sikkert, og det er at i tilfeller med høy boligpris og stagnerende leiepris, så kan utbyttefond være et vel så godt alternativ til det å starte en karriere som hushai.

  4. Interessant at du har et «annerledes» perspektiv enn den gemene hop når det gjelder investering i bolig. Investering i sekundærbolig er vel noe mange ser på som relativt safe og noe som gir avkastning over tid. Jeg har selv aldri tvilt på at jeg skal begynne med boligutleie etter hvert, men har også tatt meg selv i å tenkte at aksjefond kan gi like god eller bedre avkastning.

    Jeg er dog av den oppfatning at boligprisene vil fortsette å stige, av den enkle grunn at Oslo er en av byene i Europa som vokser mest. Når man ikke kan bygge i marka eller i høyden, blir det «supply and demand» som gjelder for min del. Har man et godt utleieobjekt i Oslo, mener jeg man ikke vil ha noe problem med å leie den ut, samtidig som den vil stige greit over tid. Derfor er jeg ikke i tvil om at jeg kommer til å kjøpe en sekundærbolig i Oslo etter hvert.

    Jeg har dog også troen på «forstader» til Oslo som ikke har vokst så mye, men som jeg tror kommer til å gjøre det i fremtiden. Man ser jo for eksempel at Lillestrøm og Lørenskog har blitt veldig dyrt, fordi folk ønsker nærhet til byen. Jeg tror derfor at steder som Ås, Ski og Vestby vil stige greit, spesielt når jernbanenettet blir utvidet den veien.

    Jeg er derfor mer positiv til boliginvestering enn deg. Men artig å få et annet perspektiv på det, samt litt «kjølig analyse» :)

    1. Hei King Cash,

      Det at jeg har et annet perspektiv på dette enn folk flest tar jeg som et komplement 😉 Boligprisene i Norge er inntil vi finner på noe annet lurt, prisgitt en oljepris på nivåer langt over hva vi ser i dag. Skjer det ikke en endring her innen rimelig tid, så vil også vi sannsynligvis oppleve økende arbeidsledighet og mer normale økonomiske tider. Det er viktig å huske at vi er en av verdens minste og og mest oljeavhengige økonomier. Poenget mitt er at risikoen ved å investere i sekundærbolig i Norge er større enn hva mange tror. Men er man klar over risikoen og finner et utleieobjekt som gir en god direkte avkastning etter at alle drifts- og vedlikeholdskostnader er trukket i fra, så er det bare å kjøre på.

      1. En fordel med å investere i bolig er jo at det er den eneste investeringen hvor banken lar deg lånefinansiere opptil 85 % av investeringen. Har du noen tanker om dette? Skjønner at dine boliger er gjeldsfrie og at dette således ikke er relevant for deg, men det er vel et vesentlig poeng når man ønsker å investere?

        1. Hei King Cash! Gjeld til investeringer er absolutt fint, så fremt matematikken går opp. Hjelper lite med enkel tilgang på billig(foreløpig) belåning hvis man bare ender opp med å kjøpe altfor dyrt i forhold til kontantstrømmen utleieboligen skaper etter kostnader. For tiden anser jeg globale utbyttefond som bedre caser for å øke kontantstrømmen enn utleiebolig i Oslo. Utfordringen slik jeg ser det akkurat nå som investor er at de som shopper bolig med hjerte fremfor hjernen gjerne er ute etter de samme boligene, og da blir prisingen raskt irrasjonell. Samtidig kan det godt henne at det finnes noen skulte pengemaskiner der ute i boligmarkedet, som folk flest ikke bryr seg om. Hvem vet.

          1. Men hvorfor det store behovet for en høy cashflow, så lenge man forutsetter at man kan dekke løpende kostnader og at boligen stiger på sikt? Det er vel kanskje der vi er uenige, dog…

          2. Hei King Cash,

            Grunnen til mitt fokus på kontantstrøm er at jeg når jeg vurderer utleiebolig, så er det opp i mot alternativer som utbytteaksjer/fond. Men det er ikke feil slik du tenker heller. Hva som er korrekt for den enkelte vil variere med ens mål med boliginvesteringen. Jeg f.eks er i dette tilfellet opptatt av inntekten utleieboligen kan generere, og da blir det naturlig å ha visse krav til kontantstrømmen.

        2. Nordnet lar deg også lånefinansiere opptil 85-90% av investeringer i fond: https://www.nordnet.no/mux/page/belaninginl.html?bokstav=D&land=NO&market=2&lang=no&service=NNNO&instrkind=FND

          Riktignok er det til en høyere rente (ca. 6 %). Men om du bare bruker 40% av dette, altså (40%*85%) 34% så får du ca. 2% rente, som er lavere enn boliglån. 60% av belåningsverdien, altså 51% av fondsverdien får du låne til ca. 4% rente, som ikke er så mye mer enn boliglån.

          1. Vel, hvis du vil det, så belåner du jo bare din bolig uten gjeld isteden. Skjønner ikke de som vil betale 6% for å kjøpe fond som du må selge ved et lite tap pga likviditet???

  5. Vel for det første så kan du ikke flytte inn i aksjefondene dine og bo der, dersom det skulle bli nødvendig. For det andre så er jeg enig med flere andre her at du har et noe annet syn på eiendomsinvesteringer enn det jeg føler er normen. Eiendom er realaktiva (som aksjer) men eiendom (som bolig i alle fall) ligger jo høyt i behovshierarkiet (vi må bo) og dermed er det også ofte en sikker inntektskilde. Ser man på eindom over tid så dobler eiendom seg i pris ca hvert tiende år og det har den vel gjort stort sett hele etterkrigstiden. Belåning er jo helt greit det…i alle fall dersom du kjøper deg inntekter fra dag en. Du tjener jo ca 100k på 2,7 mill med eiendom i regnestykket ditt….Hadde du hatt 27 mill i eiendom så hadde du kanskje tjent en mill i året….det er (fuck you)-penger det også….. Kjøp mer eiendom til utleie…ikke mindre!

    1. Min er erfaring er at det sjelden er særlig lurt å følge normen når det gjelder investeringer. F.eks er lemen meget flinke til å følge flokken, og vi vet jo hvordan det ender. Nå vet ikke jeg hvilken statistikk for det norske boligmarkedet du har kommet over, men nå har vi ikke hatt fritt boligmarked her til lands særlig lenge. Å basere seg på perioden etter forrige bankkrise når fremtidige boligpriser skal spås, som forsåvidt har vært tidenes oljesmurte økonomiske boom blir litt naivt i mine øyne. Ellers tar jeg denne kommentaren som enda en stemme i favør av å beholde 2-roms leiligheten til utleie :)

  6. Interessante betraktninger om utleie. Jeg tror du har rett i mye av det du skriver.
    Noen betraktninger:
    – Boliger for utleie er foreslått beskattet hardere i dag. Jeg tror (og håper) det kommer de nærmeste årene.
    – Rentene er lave, og markedet tror de blir lave i lang tid. Flere snakker også om at aksjemarkedet ikke vil gi like god avkastning fremover. Jeg ville også regnet lønnsomhet sammenlignet med relativt lav avkastning på aksjer.
    – En utleiebolig kan gjøres til egen bolig, om man skulle trenge det. Samlivsbrudd eller lignende…
    Uansett er det avveininger. Kan godt hende det er lurt å tenke litt annerledes enn ‘alle andre’.

    1. Mitt tips her er å la utleiealternativet være plan A, så slipper du å angre på at du ikke ga det en sjanse.
      Dersom det ikke innfrir forventningene så har du i hvert fall blitt en erfaring rikere og du vet at du har en god plan B i bakhånd.

    2. Hei Myra og velkommen til bloggen :) Kloke refleksjoner du kommer med! Ellers enig med deg i at man skal se opp for hardere beskatning av sekundær bolig i årene som kommer. Oljen er i kjelleren og inntektene til velferdsfesten må jo komme fra et eller annet sted.

  7. Hei igjen, Finansnerden!

    Jeg sitter selv med to leiligheter, samt at min egen leilighet har en utleiehybel. Jeg bor dermed i én leilighet og leier ut to, hvorav én av dem skattefritt.

    Du sier selv at avkastning på utleie alene er (for) dårlig, og jeg er enig.

    Det er to grunner til at jeg har kjøpt en leilighet nr to for utleie, og begge er i strid med din tankegang 😉

    1. Jeg forventer at boligmarkedet vil fortsette å stige, og at jeg kan sitte gjennom korreksjoner som måtte komme. Ergo, vil jeg få en mer-fortjeneste av å ha to leiligheter, framfor å måtte kjøpe og selve i samme marked, og dermed ikke ha noen reell avkastning på egen leilighet (jeg vil jo gjerne oppgradere og kjøpe en leilighet som har steget mer i kroner enn min egen (om enn muligens likt i prosent), når jeg flytter).

    2. Jeg kunne låne opp på egen leilighet, for å kjøpe nr. to til utleie. Det er mulig å låne flere millioner, for å kjøpe leilighet, ikke for å kjøpe aksjer.

    Hvis man ønsker minst mulig lån, til tross for at det å låne aldri har vært billigere, og ikke har tro på en verdiøkning i boligmarkedet, kan ikke jeg se noen gode argumenter for å beholde leiligheten for utleie.

    Et annet moment som du ikke har vært inne på, noe som jeg synes er rett så fascinerende, er skatt på avkastning av leiligheten. Du må ha bodd i leiligheten en stund, siden den nærmer seg å være gjeldsfri. Du bor på Grünerløkka, og verdistigningen der har vært eventyrlig siden finanskrisen. Med andre ord har du en god slump i fortjeneste på den leilighetene du nå bor i. Hvis du skal selge den på et tidspunkt, er det jo klart best å gjøre det uten å måtte betale skatt. Selger du den nå, slipper du 27% skatt, siden det er din primærbolig. Leier du den ut, må du betale 27% en gang i framtiden (med mindre du flytter tilbake til den for et år). Det kan utgjøre en del hundretusen fra eller til.

    Med andre ord, skal du kjøpe en leilighet til, og leie den ut, bør du i høyeste grad leie ut den du kjøper, og ikke den du nå bor i. Og finner du ut at du ikke vil fortsette med utleie, ja da selger du primærboligen og flytter over i nr. to boligen i stedet.

    Jeg hadde 30% skattefri gevinst på primærboligen på akkurat den manøveren i perioden 2010 til 2013.

    Og til slutt, et par tips. Skal du leie ut, anbefaler jeg husleie.no til å håndtere husleiegaranti framfor depositum. De tar seg også av faktura og innkreving av husleie, og det koster deg kun et administrativgebyr (leietaker må betale garantien, men de slipper å hoste opp 3 x månedsleie i tillegg til å måtte låse midlene). Og er du en del på reisefot, kan hellosign.com gjøre livet enklere med tanke på å signere en kontrakt elektronisk.

    Lykke til uansett valg!

    1. Takk for veldig bra innspill, og er enig i mye av hva du skriver om utleie. Liker særlig manøveren din for å unngå gevinstbeskatning av sekundærbolig. Spørsmålet er bare når muligheten for det fjernes fra lovgivningen. Bare en ting. Det går fint an å låne opp flere millioner i form av rammelån/boligkreditt for så å plassere i aksjer hvis ønskelig 😉

      1. Hva med globale REIT? eller liknende? Der har du «utleie» med utbytte, mer likvid, slipper personlig vedlikehold, og mer diversifisert.

        Kjipt å ha utleieleilighet som ingen vil bo i, men eier du en del av et større utleieselskap som har flere boliger, så reduserer du risiko for svært stor negativ inntekt da firmaet stort sett alltid har leietakere i de fleste enheter de leier ut.

        1. Hei Christer,

          Ja, jeg har sett på REITs(Real Estate Investment Trusts), da jeg ikke er så begeistret for den løpende oppfølgingen og maset det fort kan bli med leieboere. Dessverre virker verdien på disse nå oppblåst som følge av desperate investorers jakt på inntekt i en verden med rekordlave renter. Det vil si at folk og fe har kastet seg over alt med høy utbyttegrad, og så drevet opp prisene, som igjen har gitt lav utbyttegrad sett i forhold til risikoen.

          En annen ting som gjør REITs interessant, dog på mer fornuftige prisnivåer er at de kan eies gjennom en investeringskonto, noe som gir mulighet for skatteutsettelse. Kommer garantert til å ta en kikk igjen når prisingen har blitt mer fornuftig!

          Takk for innspillet! :)

    2. husleie.no var et supert tips 100prosent, jeg bruker en utleiemegler i dag som koster mye og hadde faktisk sett etter løsninger for å ordne det selv med samme sikkerhet. Takk.

      Samme med skatt, finansnerden burde selge og kjøpe en ny leilighet, for å slippe å flytte tilbake for ett år før den skal selges senere.

  8. Hei,så interessant innlegg, og interessante kommentarer.
    Jeg er i en situasjon der jeg ikke eier bolig, men har nå mulighet til å kjøpe bolig til 1,4-1,5 mill, der jeg låner hele beløpet. Det er en velholdt leilighet på markedet som ligger ute til ca 1,8 mill, og jeg tror det kanskje kan være mulig å få den til det jeg kan låne. Så, om de skulle akseptere et lavt bud, tenker jeg på om det kunne være lurt å leie den ut samtidig som jeg selv leier noe rimeligere et annet sted, eller vil det være helt uøkonomisk?. Tanken er at dette skal gjøre at jeg om noen år kan selge og skape mulighet for å kjøpe en bolig jeg skal bo i selv, på et sted som passer bedre for meg. Jeg har lite greie på økonomi, og spør kanskje dumt, men du og dere som kommenterer her virker som å ha god greie på disse tingene, og jeg håper det er greit at jeg spør :). Hodet koker!
    Det er veldig få boliger i kommunen jeg bor som selges for så lite som 1,5 mill, og oftest er det oppussingsobjekter, da det er lite selveierleiligheter her som ikke er kjempedyre terrasseleiligheter.

    Leiemarkedet her på stedet er presset med få utleieleiligheter der de fleste er kjellerleiligheter eller sokkelleiligheter, og mange ligger på 8000 kr i måneden og har gjerne varierende standard. Denne er i første etasje, og er velholdt og pen, så den skulle man kunne ta litt mer leie for, kanskje 9-10000 kr pluss strøm. Så skulle jeg altså leie rimeligere selv, 8500 inkludert alt – strøm, internett, TV. Spent på om noen har noen tanker om dette kan være smart, eller om det lurest å bo i leiligheten selv :) Hilsen Sissel

    1. Ok, spørsmålet mitt var sikkert langt utenfor tema og ikke passende her. beklager . Fint om du bare sletter kommentaren min, inkludert denne. Mvh Sissel

      1. Hei Sissel,

        Oj, den har gått meg hus forbi. Det var spørsmålet sitt forresten. Og ja, rimelige «off-topic», hehe. Har dessverre ikke kapasitet til å være økonomisk rådgiver for alle som spør. Foreslår at du setter deg ned med penn, papir og kalkis og regner på dette selv. Husk å trekke fra alle driftskostnader og 27% skatt av løpende husleie når du gjør sammenligningen. Skulle det vise seg lønnsomt er det jo aldri feil å la andre nedbetale boliglånet.

        Vet det ikke var svaret du ønsket, men håper at det likevel kan ha gitt deg et puff i riktig retning. Ønsker du fortsatt at jeg skal slette kommentarene dine, så er det bare å gi lyd.

    2. Sissel, det er bra å komme i gang på boligmarkedet og om man er student og sørger for å få karakterer over snittet er det ganske sikkert at man innen noen år etter studiene er i gang med god inntekt. Fra egen erfaring husker jeg hvor mye 1.8 mill kjentes da jeg studerte, jeg ønsket ikke å kjøpe så dyrt. 10 år senere er de med litt ambisjoner gjerne i en helt annen skala, spesielt når man plutselig får seg en partner som skal betale ned på det samme. Egen leilighet gir også sosial status og skjerper din økonomiske sans litt mer. I hovedsak er penger så mye mer verdt når man er ung/studerer at det gjelder å makse studielån, når man senere kommer i jobb ler man av hvordan man prøvde å spare på hundrelappene den gangen. Kanskje kan du også få litt hjelp av foreldre til å betale avdrag/renter. Men det kan være greit å kjøpe i borettslag for å slippe dokumentavgift, og helst noe med lave felleskostnader. Litt avhengig av hvor du er i landet og hvor hett markedet er, kan det være behagelig å kjøpe noe nytt. Det er stort sett greit priset og du unngår å gå langt over takst i heftige budrunder

    3. Jeg må si at jeg tror det blir helt feil. Du snakker om å leie ut til 10000,- og leie for 8500,- altså en gevinst på 1500,- i mnd , men du må skatte 27% på inntektene fra den du leier ut, i tillegg betale en megler 100000,- når du skal selge den, risikere å stå uten leietaker en mnd, og i tillegg jobb noen timer for å skaffe en og ordne opp i ting. Nei skal du kjøpe den så skal du bo der. Du må jo og betale skatt på verdistigningen av den om du leier den ut og du skal selge senere for å kjøpe noe bedre som du sier.

  9. Hei!

    Synes det er veldig spennende å lese de forskjellige innleggene du legger ut.

    Sitter i litt samme situasjon, da jeg også har kjøpt en egen bolig og vurderer å investere i en utleie-leilighet.

    Men det jeg lurer på er, om du tar du noe forbehold i om hvordan type leilighet det er? (andels , aksje , selveier)

    Dokumentavgiften på 2,5 (?) i en selveier leilighet er jo lovpålagt uansett, og kjøper man noe over 3 mil, vil jo denne fort komme opp i 100.000.

    I en andels-leilighet er det jo regler i borettslaget, og man må søke om å få leid ut enheten en viss periode. (så vidt jeg har skjønt er dette lett å få godkjent, men kun i en kort periode)

    Er ikke helt sikkre på alle detaljene rundt akkurat dette, så lurer på om det vil ha noe å si i forhold til leieinntektene, om hvilke type leilighet det er ?

    1. Hei Mads,

      Hyggelig å høre at du liker bloggen :)

      Har aldri hørt noe om at eieform kan påvirke leieinntektene. Det som gjelder der er boligens beliggenhet, størrelse, stand, etc som avgjør. Hvorvidt det er selveier eller borettslag er nok ikke en faktor i leietakers beslutningsgrunnlag.

      Skal man kjøpe leilighet for utleie, så er det forsåvidt selveier som gjelder. I borettslag kreves det ofte tillatelse fra styret for å leie ut over lengre perioder. Uten at jeg er sikker, så tror praksis varierer fra et borettslag til det neste. Dokumentavgift og euforiske budrunder kan unngås ved å kjøpe nytt.

      Kommer tilbake med mer rundt dette temaet ettersom det blir aktuelt for meg.

    2. Ja Mads, hvis borettslaget har regler som forbyr utleie (ganske vanlig) så kan man jo ikke kjøpe det. Men ellers er det ganske behagelig å slippe dok avgiften.

  10. Hei,bra spalte med mange innfallsvinkler som vanlig! Synes det er en ting som få har tenkt på . Vi har jo vært så heldige med alle kriser,mens andre land har skåret til beinet har vi bevilget oss verdens beste helse skole sosial osv Alt må du betale for skole,helse i andre land . Bare tenk etter. Det jeg tenker på er masseledighet ,fortsatt lav oljepris,press mot NOK. For ikke å snakke om innvandring. SSB sjefen måtte legge seg flat etter hun sa det ville gå med overskudd. En journalist i Finansavisen hadde gått etter samme tall,og beviste at det viste gigantunderskudd . Det jeg tenker på i en krise ,er det farlig med lån. Tenk på Spania for 1-2år siden! Du kunne ha en kjempeutdannelse ,det var bare umulig å få en vaskejobb! Folk ble hivd ut av leiligheter om de lå to mnd på etterskudd,banker gikk over ende eller ble fusjonert. Enkelte plasser i USA hadde lønna stått stille i 12 år. Vi kjenner det fra Norge,hvert lønnsoppgjør ble det forhandlet hvor mye man skulle ned,og det skjer nå! Prisene her i Stavanger er ned 25% på bolig,her er det mange som er brent inne med utleiebolig mange har lånt til over pipa. Stavanger var jo likt med Oslo på topp! Lærdommen er lite lån i så usikre tider som nå,kommer nok ikke opp i 100$ fatet,det var kraftfōr i 40 år som svinner hen.

    1. Hei Torsten,

      Bra poeng, selv om det kanskje er et litt vel negativt syn? Men ha, det er en sjanse for et slikt scenario. En grunn til at jeg har minimal eksponering til Norge og NOK i aksjeporteføljen.

  11. Enig med deg der! Jeg tror ikke vi er så «tøffe» her som i andre land som har erfaring med å stramme inn livreima.Absolutt differensiert portefølje , gå inn på Morningstar og se at du ikke satser mer enn du hadde tenkt i land el bransjer.Så vil jeg alltid ha 3 mnd lønn på en høyrente konto, i buffer (som du glemmer) God helg!

  12. Hei!

    Takk for en veldig bra blogg.
    Til spørsmålet om utleie eller investering, så ville jeg gått for investering. Det er hovedsakelig to grunner til dette:

    1. En investering vokser, som du vet eksponentielt. Derfor vil den øke fra år til år som en rullende snøball, mens en leilighet vil øke litt pga. indeksregulering, men i utgangspunktet gi en fast sum hver måned.

    2. Boligprisene vil falle i løpet av de neste fem årene. Grunnen til det er at det nå er funnet opp ny teknologi som gjør byggeprosessen mye raskere, for eksempel denne murerroboten som kan legge 1000 murstein i timen. Den kommer på markedet i 2017, og da vil èn maskin alene kunne bygge 150 hus i året. Se:

    http://www.tu.no/artikler/ny-murer-robot-kan-sette-opp-et-hus-pa-to-dager/196979

    På grunn av dette tror jeg prisen på leiligheter og hus gradvis vil synke. Min tanke er derfor at det er lurt å flytte litt penger bort fra eiendom til et generelt aksjefond. Når alle de som har investert i eiendom ser at prisene gradvis er på vei ned og ikke opp, så vil de selge, og dermed vil prosessen gå fortere.

    Prisene på murstein, betong og grunneiendom vil antagelig øke tilsvarende.

    Det er mange som snakker om et boligkrakk, og har gjort dette i mange år. Dette har jeg ikke noe tro på. Men jeg har tro på en gradvis verdinedgang, ettersom robotene *gradvis* vil bygge ned restansene i boligmarkedet.

    Hva tenker du/dere?

  13. Hei! Jeg ser du nevner iShares MSCI EAFE Value ETF (EFV) her, og at de har en direkte avkastning på 4.6 %, hva betyr egentlig det? Låner man ut en viss sum penger for en bestemt rente? I så fall hvor mye penger må man ha å «låne ut», og finnes det norske eller nordiske selskaper etc. man kan «låne» ut pengene til?

    Håper veldig du kan besvare dette, takk! :)

    1. Hei,

      Når jeg snakker om «direkteavkastning», så mener jeg utbytte fra fondet. Hvis EFV har en direkteavkastning på 3,5% et år, så betyr det at fondet utbetalte 3,5% av innestående verdier i utbytte til andelseierne. Enkelt og greit 😉

  14. Folk tjener bra på verdistigning i Oslo for tiden, men vil man ikke ta den sjansen er utleie ved studiesteder på landet bra. Du kan finne store eneboliger fra 500 000 til 2000 000 millioner f.eks på Lillehammer (f.eks Fåberg) Elverum, Hamar, Rena, Evenstad… som kan leies ut til mange. Ulempen er evt. Lang avstand i forhold til å følge opp. Fordelen er at flere og flere presses ut av Oslo til slike studiesteder og de trenger hybler.

  15. Hei Finansnerden! Jeg lurer litt på hvordan du regner ut direkteavkastning både før skatt og fradrag og etter. Jeg har også en utleieleilighet, og kunne tenke meg å gjøre de samme regnestykkene som du har gjort, men jeg får det ikke helt til å gå opp slik du har gjort det.

    Klippet fra deg:
    Regnestykket
    Hiver vi alle disse tallene sammen, så får vi følgende regnestykker for boligens direkteavkastning med og uten hensyn til skatt og fradrag:

    1. Uten hensyn til skatt og fradrag:

    (+) Leieinntekt kr 132.000,-
    (-) Fellesutgifter kr 17.100,-
    (-) Vedlikehold kr 13.500,-
    (-) Gebyr depositumskonto kr 500,-
    Inntekt årlig = kr 100.900,-

    2. Med hensyn til skatt og fradrag:

    (+) Leieinntekt kr 132.000,-
    (-) Fellesutgifter kr 17.100,-
    (-) Vedlikehold kr 13.500,-
    (-) Gebyr depositumskonto kr 500,-
    = kr 100.900,-
    (-) Skatt på kapitalinntekter kr 27.243,-(kr 100.900,- x 0,27)
    (+) Fradrag for drifts- og vedlikeholdskostnader kr 8.397,-(kr 31.100,- x 0,27)
    Netto inntekt årlig = kr 92.144,-

    Jeg forstår hvordan du ender opp med 100900 kr, men hvordan ender du opp med 92144 kr?

    Hilsen Petter

    1. Hei Petter Smart,

      Det regnestykket er for min egen 2-roms. Rentekostnader er ikke inkludert, da den er gjeldsfri. Ellers regner jeg ut direkteavkastning, eller såkalt «yield» ut i fra den kontantstrømmen boligen kan generere i forhold til anskaffelsesprisen. I eksempelet du viser til ender vi på kr 92.144 etter å ha justert for skatt på inntekt etter kostnader og fradrag for drifts-og vedlikeholdskostnader. Og tar høyde for tidenes regnefeil… 😉 Riktig netto inntekt årlig her er kr 83.450,-(har også oppdatert inntektsskatt og fradrag fra 27% til dagens 25%). Rart ingen har sett det før, da innlegget er lest av ca. 15.000 personer.

      Takk for at du gjorde meg oppmerksom på dette! :)

  16. Jeg ville spurt meg selv hvordan min langsiktige boligeksponering ser ut. Ønsker du på sikt å kjøpe en enebolig i Oslo om 10-20 år er du etter min mening undereksponert så lenge verdien av din nåværende bolig er verdt betydelig mindre enn din fremtidige bolig. Da kan det gi mening å øke eksponeringen ved å beholde din nåværende leilighet om du kjøper noe nytt.

    Jeg fulgte i praksis samme strategi som beskrevet over da jeg i 1998 kjøpte to utleieleiligheter i Oslo i tillegg til den lille jeg hadde fra før. Disse to utleieleilighetene ble solgt etterhvert som jeg byttet meg oppover i boligstørrelse. I dag skulle jeg gjerne sett at jeg hadde beholdt alle, men det er en annen sak.

    1. Hei Rune,

      Hehe. Det er lett å se seg tilbake. Utfordringen i dag er at vi har en boligpris vekst i kraft og varighet, som aldri har vært sett noe sted tidligere. Sannsynligheten for at det går til helvete øker for hvert prosentpoeng prisene tikker oppover. Å ta opp kr 5 mill i boliglån for boli nummer 2 er lite fristende. Eiendom skal jo kjøpes når penger er dyrt – dvs når rentene er høye, og når euforien råder, slik som i dag. Samtidig ser jeg poenget ditt, og takker for innspill. Kommer tilbake med innlegg om boligjakten etterhvert.

  17. Hei igjen. Har en utleieleilighet i Oslo sjøl, og har tenkt på om jeg skal selge den eller ikke. Den kostet 1.000.000 i 2001, slet lenge med at det ikke steg noe særlig, men fikk med meg at de passerte 2.000.000 for noen få år siden, og nå står de til 3.000.000 på finn før budrunde…..:-). Problemet mitt er at jeg ikke bor der, og det vil jeg heller ikke med 2 barn. Jeg får inn 11.300kr i leie, og det er vel igjen skarve 6000,- når alt er trukket fra av skatt og fellesutgifter (borettslag). Kunne alltids tatt et år på reise og meldt flytting dit før salg for å slippe 500.000,- i skatt, men er litt midt i spar deg fri prosjektet jeg og, og en slik reise ville gjort et kraftig innhugg. Hvis man selger må man jo ønse å ha pengene i noe annet, som feks aksjer. Men jeg tror ikke jeg vil selge nå og putte alt i aksjer, til det er det alt for lenge siden forrige krakk. Da risikerer jeg først skatt på 500000,- så en halvering (selvom det fort går opp igjen) av de resterende 2.500.000,- Så lenge det er greit å leie ut synes jeg heller man bør bruke belåning av leiligheten til kjøp av akser, men dog ikke til dagens priser, men man kan jo «sitte klar» med en million om det skulle falle feks 40%.

    1. Hei Torbjørn,

      Gøy å høre at du sitter på en lignende problemstilling. Kjenner på det selv, og å binde opp kr 3,5 mill for en netto inntekt på ca. kr 6.750,- er dårlig butikk i mine øyne. Sett risikomessig er det reneste galskap. Ikke alle virker klar over det, men ingen ting vokser inn i himmelen. Selv ikke boligmarkedet i Oslo. Det skal ikke store korreksjonen til før egenkapitalen til folk tusener av mennesker utraderes. En skremmende tanke. Ellers er det aldri feil å holde litt kontanter i bakhånd 😉

  18. Hei Finansnerd!

    Takk for bloggen og tipsene! Jeg kommer med ett spørmål til (kansje har mistet i andre comments).

    Hva med formueskatt ? Hvis du har ingen gjeld på leiligheten som er i utleie har du full skatt force på formue og sekundaerbolig ligningsverdi til himmel (spesielt nå).

    Noe inspill på dette ?
    Takk på forhånd.

    1. Hei Bobby-G,

      Skatteregler endrer seg hele tiden, så utelater det fra beregningen. I stedet sørger jeg for å være konservativ i beregningene når det gjelder investerte midler, samt legger til alternative inntektskilder. Ellers utgjør formueskatt på kr 10 mill investert i aksjer omtrent kr 54.500,- årlig i dagens regime.

  19. Veldig glad for at jeg kom over denne bloggen i dag! Jeg og min samboer har en enebolig som vi har ca 50% lån på. Vi sitter igjen med en god del etter faste utgifter per mnd og jeg vil selvfølgelig spare på en måte som gir best mulig avkastning, da målet er økonomisk frihet på sikt. Jeg ser flere muligheter:
    -kjøpe utleieleiligheter, starte med en og så la den nedbetale seg selv og etter hvert kjøpe flere. Her er planen å satse på toroms leiligheter som kan gjøres om til treroms for å skaffe en god prisstigning på leiligheten i tillegg. Hva tror du om denne strategien?
    -nedbetale mer på huslånet per mnd nå som renta er lav.
    -selge eneboligen vi bor i nå og kjøpe en ny enebolig med utleiedel som vil gi en skattefri inntekt per mnd.
    -fondsparing. Vi sparer i dag litt i pensjonsfond (Storebrand ekstrapensjon), men for meg har fondsparing virket litt utilgjengelig, vanskelig å forstå og risikofylt.

    Ikke lett å forutse hva som vil gi best avkastning på sikt. Kan legge til at utleieleilighetene vil bli kjøpt i Trondheim som også har et ganske hett boligmarked, men roligere enn i Oslo.

  20. Hallo, jeg har fått forskudd på arv for rundt 1år siden, og min far har skrevet huset over på meg og det er han som fortsatt betaler alle regningene i huset sånn at jeg kan fortsette å spare. Huset er rundt 225kvm og jeg har tenkt lenge på om å gjøre under etasjen om til en leilighet, men jeg er ikke sikker på om jeg vil gjøre det om til en leilighet eller om jeg skal kjøpe en leilighet og leie den ut. Jeg er litt ny i dette så jeg lurer vel egentlig på hva som vil gi best avkastning.
    Hørt at man ikke skatter av inntjening hvis man leier ut en leilighet som er mindre enn huset og at da kan man putte pengene rett i lommen. Men hvis jeg tenker langsiktig så skal jeg også ha en familie, og da har jeg også lyst til å ha hele huset. Så det jeg egentlig lurer på er om det er lurest og mest økonomisk å kjøpe en leilighet og leie den ut i noen år, og kanskje vente til leiligheten stiger i pris på boligmarkedet for så å selge. Eller lage en leilighet i underetasjen.

    takk på forhånd

    -Waagen

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Du kan bruke disse HTML-kodene og -egenskapene: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>