Den perfekte utleieboligen, sier Nordvik & Partners. Sorry, men 16 kvadratmeter til kr 2,1 millioner i Norge bør ingen kjøpe.
Det er ikke ofte eiendomsmeglere presenterer boliger i Oslo som utleiecase.
Likevel er jeg ikke overrasket. Eiendomsmeglere er gjerne over snitt kreative. Ikke noe galt i det. Det må de være for å overleve i en knall hard bransje! Men å presentere denne selveier boligen på 16 kvadratmeter til kr 2,1 millioner, som et lukrativt utleieobjekt blir å trekke det for langt.
Som megler skrev i annonsen for leiligheten tidlige i år:
Joda, Fredrik Stangs gate på Frogner i Oslo er et attraktivt område. Samtidig må vi innse at det ikke akkurat er Greenwich Village i New York.
Men nok synsing fra min side. La oss heller se på litt fakta.
Kort om den «lukrative» utleieboligen
Bilde: Bilde av boligens stue, kjøkken og kontor(kilde: Finn.no).
Boligen er en 1-roms på 16 kvadratmeter primærrom i 4 etasje. For de som lurer, så betyr det at bruksarealet, eller rom som stue, kjøkken, bad og andre rom man naturlig oppholder seg i utgjør 16 kvadratmeter.
Det er mindre enn den gamle studenthybelen min. Og som hybelen, så har denne boligen også fellesvaskeri i kjelleren.
Beliggenheten på Frogner i Oslo er det ikke noe å si på. Her finner du noen av landets dyreste leiligheter. Det er likevel ikke synonymt med at den vesle leiligheten vår er et lukrativt utleieobjekt.
For å finne ut av det må vi se på hvilken inntekt etter kostnader og fradrag vi kan forvente av investeringen vår på kr 2,1 millioner pluss. Jeg sier «pluss» fordi dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen kommer i tillegg.
Kostnader: Hva koster det å eie boligen som utleiebolig?
Som jeg skrev i «hvorfor egen bolig er en elendig investering«, så koster det å eie bolig generelt.
Siden boligen ligger i en gammel bygård fra 1921 er det ikke rart felleskostnadene er høye. Her må vi ut med kr 1.799,- i måneden, eller kr 21.588,- årlig.
Det inkluderer:
- fyring
- varmtvann
- kabel TV og internet
- vaktmestertjenester
- renter og avdrag på fellesgjeld
- trappevask
- kommunale avgifter og forsikringer
Det synes jeg er mye, ettersom leiligheten kun har kr 7.783 i fellesgjeld etter montering av heis i 2011. På skarve 16 kvadratmeter skulle man tro felleskostnadene var mindre.
Leiligheten ligger i en gammel bygård. Gården ble pusset opp i 2005. Likevel er sannsynligheten for opptak av fellesgjeld til oppgraderinger større enn for nyere bygg.
Typisk setter man av 0,5-1% av boligens verdi til vedlikehold.
Det er nødvendig for å opprettholde verdien ettersom utleie vil gi slitasje, samt at ting går i stykker. Nøyaktig hvor mye kommer an på hvem du spør. Selv tenker jeg 0,5% av denne boligens antatte verdi på kr 2,1 millioner, eller kr 10.500,- årlig holder.
Finansiering er omtrent gratis. Med renten på rekordlave nivåer blir rentekostnadene minimale. La oss anta at boligen selges til prisantydning på kr 2,1 millioner. Legg til 2,5% i dokumentavgift på toppen, og vi får en kjøpesum på kr 2.152.500,-.
Hvis vi skyter inn 15% i egenkapital, eller kr 322.875,-, så låner vi kr 1.829.625,-. Det gir ca. kr 40.000,- i rentekostnader første året, gitt 2,28% effektiv rente og 25 års løpetid.
Inntekt: Hvilken inntekt kan vi forvente fra boligen som utleiebolig?
Eiendomsmegler sier:
«Leiligheten leies i dag ut for kr 9.400,- mnd, noe som gir en god kontantstrøm.»
Det gir en forventet årlig inntekt på kr 112.800,- før kostnader og fradrag. Men vent nå litt. Dette er vanvittig mye penger for å leie et krypinn på 16 kvadratmeter!
Til sammenligning får du en 2-roms på 42 kvadratmeter i Hansteens gate 18, litt lenger øst ved Vika for kr 13.500- måneden. Eller hva med 2-rom på 44 kvadratmeter i Nobelsegate 39b ved Frognerparken for kr 11.900,- månedlig?
Jeg vil derfor bli overrasket om boligen raker inn mer enn kr 9.000,- i måneden, eller kr 108.000,- årlig.
Les også: Er det lurt å beholde 2-roms leiligheten til utleie?
Inntekt etter kostnader og fradrag for utleieboligen
Sett tallene ovenfra sammen, og vi får dette regnestykket:
(+) Leieinntekt kr 108.000,-
(-) Fellesutgifter kr 21.588,-
(-) Vedlikehold kr 10.500,-
(-) Gebyr depositumskonto kr 500,-
(-) Rentekostnader ca. kr 40.000,-
Inntekt før skatt og fradrag = kr 35.412,- årlig
(-) Skatt på kapitalinntekter kr 6.228,-(kr 24.912,- * 0,25)
(+) Fradrag renter kr 10.000,-(kr 40.000,- * 0,25)
(+) Fradrag for drifts- og vedlikeholdskostnader kr 8.147,-(21.588 + 10.500 + 500,- x 0,25)
Inntekt etter skatt og fradrag = kr 41.103,- årlig
Den vesle boligen kan altså produsere kr 41.103,- i inntekt for oss årlig.
Tar vi dette og deler på hva vi betalte for boligen, så får vi en direkteavkastning på ca. 1,9%. Det inkluderer ikke en eventuell økning i boligprisen. Kanskje like greit, da norsk økonomi går tøffe tider i møte.
Uansett får vi her dårlig betalt for risikoen vi påtar oss i boligmarked. Tro det eller ei, men ingen ting vokser inn i himmelen. Bare se på utviklingen i alt annet enn skandinaviske boligpriser siden 1995.
Diagram: Boligprisen for utvalgte land i nominelle priser, ikke justert for inflasjon(kilde: BIS)
Med inntekten boligen gir, vil det ta ca. 54,5 år før vi får de kr 2,152.500,- vi betalte tilbake. Sagt anderledes – prisen er ikke attraktiv i forhold til den inntekten vi kan forvente at boligen vil produsere.
Det burde være et rødt flagg for de fleste.
Kjære lesere, hva synes dere? Er denne leiligheten et lukrativt utleieobjekt, eller er det jeg som er på viddene?
Enig.
Hei Finansnerden. Er en flittig leser av bloggen din. Mye bra og lærerikt innhold!
Litt uenig i utregning av avkastning. Investeringskostnaden blir vel bare egenkapitalen man spytter inn og ikke hele kjøpesummen? Dette gir 41 103 årlig på de 322 875 man faktisk har betalt som igjen gir ca. 12,7% avkastning årlig.
Ellers enig i resonementet. Min største bekymring ved denne utleieboligen er negativ kontantstrøm. De 40 000 i imntekt vil ikke dekke inn avdragene man har på lånet. Selv om man jo ikke skal ta høyde for avdragene siden disse er nedbetaling av lån, så ville jeg vært skeptisk til å kjøpe en utleiebolig som ikke «bærer seg selv» i disse tider med ekstremt lav utlånsrente .
I tillegg bør man jo kalkulere en viss prosent årlig i tapt leieinntekt som følge av utskiftning. En så liten leilighet vil neppe tiltrekke seg stabile langtidsleietakere. Typisk studenter, eller mellomstasjon før man finner sitt eget eller noe bedre. Mye utskiftning = tapt leieinntekt og mer tid til oppfølging. Tid man kunne brukt til å generere alternativ inntekt.
Likevel enig i konklusjonen, ville nok ikke kjøpt denne for utleie.
Hei Personligfrihet,
Ja, direkteavkastnignen på EK er ikke verst. Helt til man justerer for den vanvittige giringen på ca. EK x 6,6. Da blir ikke ca 12,7% i direkteavkastning særlig attraktivt, i hvertfall ikke i mine øyne. Samtidig liker jeg å se på den potensielle kontantstrømmen i forhold til den totale mengden penger jeg låser opp. I dette tilfellet EK + lån. Ut i fra bankenes kredittmodeller er det er jo begrenset med penger jeg kan låne.
Ellers veldig hyggelig å høre at du liker bloggen, og enig i argumentasjonen rundt det å ta forbehold om ledighet.
Er enig med TS at du bør oppgi avkastning på EK og ikke på hele boligverdien. Evt må du nesten også gå ut fra at du ikke tar opp lån og at renteutgiftene faller fra som gir en høyere direkteavkastning.
Det er den avkastningen du kan oppnå på EK du bruker for å sammenligne med andre investeringer.
Hvorvidt du er komfortabel med giringen eller ikke er et helt annet spørsmål. Jeg tipper at et gjennomsnittlig selskap som du investerer i via børs også er betydelig giret. Se bare på alle oljeserviceselskapene som før var verdt milliarder men nå er borte vekk pga høy belåning.
Veldig bra post! Helt enig med deg:).Til noe helt annet, ser du enda sparer fast i det valutasikrede indeks 4. Tenker du at du vil fortsette med dette? Hva er evt. Beste alternativet uten sikring, DnB global eller Klp verden indeks? Eller noe annet?
Uten verdistigning er ikke bolig noe godt investeringsobjekt for tiden, nei, Og selv med verdistigning er det kanskje ikke et godt investeringsobjekt om man ikke låner penger for å kjøpe boligen. Men om man spytter i 400 000 i egenkapital og man så bare ser for seg en prisutvikling lik inflasjonen, altså 2% årlig, så får man en fin avkastning på egenkapitalen likevel.
Kjøpte nylig en 3-roms selveier leilighet rett utenfor oslo (lillestrøm) for 2,45 mill før dok avg. Får 12 900 i mnd for den (48 kvm, nybygg bygd 2012, heis, inkl garasjeplass i kjeller). 1500 felleskost inkl oppvarming, tv, internett, renovasjon. Null EK (fikk 100% lånefinansiert på 2% rente). Da ser vel regnestykket litt bedre ut eller hur?
Hei Lasse,
Høres ut som et ryddigere case det der ja 😉
Hei, spennende blogg – setter veldig stor pris på at du tar deg tid til å skrive om dette 🙂
Jeg har et spørsmål angående bolig og sparing:
Per nå bruker jeg ca 10 000 kr månedlig på boliglån og felleskostnader, og får ca utbetalt 33 000 kr hver måned i lønn. Har budsjettert med ca 10 000 kr i månedlige utgifter i tillegg til dette (studielån, mat, sosialt, osv) som gjør at jeg står igjen med ca 13 000 kr hver måned til sparing.
Hvordan kan jeg mest effektivt disponere disse pengene? Spørsmålet er vel betale ned huslån/studielån vs. spare i indeksfond og BSU. Akkurat nå fyller jeg opp BSU så fort som mulig, og har egentlig bare satt av resten til ferier/festivaler osv.
Takk for at du gir så mye nyttig informasjon 🙂
Takk skal du ha!