Boligprisen på små leiligheter i Oslo er bananas

Helgelesing: Prisen på små leiligheter i Oslo er bananas

Prisen på små leiligheter i Oslo har gått av hengslene, samt ukens linker om å investere, spare og tjene penger.

Boligmarkedet i Oslo kan ha gått fullstendig av skaftet. Kvadratmeterpris over kr 100.000 ser ut til å bli mer vanlig. Et sunnhetstegn mener noen, galskap tenker andre i det stille.

Små leiligheter prises til himmelen og tilbake

I en artikkel hos Pengenytt, opprinnelig skrevet for ABC Nyheter kommer det frem at små leiligheter går til svimlende summer i hovedstaden . Ruset på billige lån driver vanlige folk og investorer prisene til stadig nye høyder. Blant annet fortelles det om et bøttekott på 25 kvadratmeter, som gikk for kr 3.050.000,- inkludert fellesgjeld. En intern budrunde mellom et par desperadoer forklarer prisen, ifølge megleren bak salget.

Det er over kr 120.000,-kvadratmeteren.

«– I mai eller juni i år satte kontoret vårt tre rekorder på en uke. Blant annet solgte vi to leiligheter i samme bygg i Ringnes Park på Grünerløkka, og da begynte vi å nærme oss 120.000 kroner kvadratmeteren. Det var rundt den tiden det begynte å bli spinnville priser…«

Tidligere syntes jeg kr 3,6 millioner for 2 rom fordelt på 44 kvadratmeter uten balkong var drøyt. Men disse prisene er i en klasse for seg.

Kan prisen på små leiligheter gå enda høyere?

Forventet prisstiging på små leiligheter i Oslo

Bilde: Jan Ludvig Andreasen om mulig prising av små leiligheter i Oslo(kilde: Twitter).

Jeg er skeptiker av natur.

Terje Halvorsen, administrerende direktør i DNB Eiendom derimot virker sikker i sin sak. Han spår til DN at priser rundt kr 150.000,- kvadratmeteren vil bli like vanlig som i Stockholm. Det er likevel tamt sammenlignet med Jan Ludvig Andreasen, sjeføkonom i Eika Gruppen. Han tipper at to-roms i Oslo sentrum til kr 5 millioner kan være bærekraftig på sikt. Det forutsetter riktignok at boligen gir 1,5-3% i direkteavkastning. I praksis betyr det å binde opp kr 5 millioner for å generere kr 144.000,-(kr 12.000 pr. mnd. x 12) i leieinntekt årlig før skatter og fradrag. Det er hva en kan forvente i inntekt fra en 2-roms sentralt i Oslo.

Sett med investorøyne vil et slikt kjøp være reneste idioti.

Du kan gjerne spekulere i videre eufori. Legg til en årlig prisstigning på 16% årlig og utleie-caset virker riktig så fint. Bare synd noe virker å være skikkelig galt i boligmarkedet. Boligprisene har stort sett bare gått en vei siden 1992. Ingen land har noensinne sett lignende økning over så lang tid. Tør du virkelig å satse på at boligmarkedet her i Oslo er så spesielt? Tar du virkelig sjansen på at ting er anderledes denne gangen? Men hvem vet. Som andre markeder kan det fint stige høyere før det flater ut – eventuelt går skikkelig til helvete.

Nordea varslet nylig at de setter opp renten på boliglån, og snart vil saueflokken følge etter.

Jeg lurer på hva som skjer med boligprisene hvis det blir trenden fremover?

Les også: Er det lurt å beholde 2-roms leiligheten til utleie?

Og med det ønsker jeg alle en fortsatt topp helg. Ukens linker finner dere nedenfor.

– Finansnerden

Topp lesestoff om å investere, spare og tjene penger

 _______________

Investere penger

Spare penger

Tjene penger

  • På jakt etter ny jobb? Se CV-nerden for tips om jobbsøknad og CV.

Annet

Interessant? Del gjerne med andre og lik Finansnerden på Facebook. Gratis nyhetsbrev får du ved å legge inn epost og navn oppe til høyre.

10 thoughts on “Helgelesing: Prisen på små leiligheter i Oslo er bananas

    1. Hei Klassereisen,

      Hvem vet, kanskje du får rett. Kjenner et par som selger seg ut av boligmarkedet for så å kjøpe seg inn på senere tidspunkt. Hvorvidt det er god butikk vet vi ikke før om noen år. Som med aksjer, så er det vanvittig vanskelig å si noe hva som vil skje i boligmarkedet fremover. At gjeldskåte kjøpere har dratt prisene til rekordnivåer er ikke nødvendigvis synonymt med at vi vil se et dramatisk fall i prisene. Det kan hende at det bare stopper opp i noen år i stedet.

      1. Det kan hende. Men har vi eksempler fra noe sted i verden på at boligpriser stiger kraftig og så barer stabiliserer seg? Jeg har lite data på dette i hodet, men mitt inntrykk er at enten så øker boligprisene eller så faller de.

        1. Ikke som jeg kommer på stående fot. Som med de fleste markedene, så har også boligmarkedet en tendens til å veksle mellom eufori og full krise. Men mener å ha sett en graf om utviklingen i norske bolipriser fra 1800-tallet, hvor realprisene lå flatt i flere tiår. Finner dog ikke grafen i farten :(

  1. Kortversjon
    Vel, tar vi et lite regnestykke kan vi jo se hva som kunne ha skjedd i tre forskjellige Oslo-univers som vi kaller Oslo-r (det reelle, slik det skjedde, 7%), Oslo-i (prisvekst lik inflasjon 2%) og Oslo-v (vanlig prisvekst 3,7%)*:

    Leilighet på Grünerløkka i alle tre universene med en pris på 1M i 1992 ville kostet i dag (2016*)
    • 1,6 millioner i Oslo-i
    • 2,4 millioner i Oslo-v
    • 5,4 millioner i Oslo-r

    Bo eller leie ut, føles det som en god idé å betale 3.8 millioner (5,4 – 1,6) eller 3 millioner (5,4 – 2,4) over «naturlig» pris? Realprisveksten sto stille i nesten hundre år før den vokste i snitt 3,73% fra 1971 (se under for detaljer), så at denne leiligheten egentlig burde ha kostet 2,4 millioner er fortsatt optimistisk!

    Tar du et lån idag til 2,55% nominell fra DNB, 2,5% inflasjon og nedbetaling over 20 år, blir lånet uhyre billig mellom deg og banken (spist av inflasjon), og bedre en gratis (betalt) når vi tar med at staten subsidierer en del av kostnaden pga. fradrag på renter. Men… dersom det blir en renteendring og du sitter der med 4M i lån, vil du plutselig havne i en situasjon der du hver måned betaler mangfoldige tusen inn på et lån som kanskje er større en den fremtidige verdien på eiendommen din. Samtidig, på en annen kant av byen, hiver Finansnerden og andre bøtter av tusenlappene inn i indeksfond og morsomme ting.

    Mellomversjon
    Så vil noen si at finanskrisen nok senket prisveksten litt. Svaret er tja. Prisvekst i Oslo (hus og leil., Oslo by): 2006-2016 var 6,444% og 2004-2016 var 7,065%. Som kan ses tydelig, finanskrisen dro ned gjennomsnittet for et 10-års gjennomsnitt, men dersom vi strekker litt det lenger, over 12 år, blir veksten omtrent den samme som for hele perioden 1992-2016. At ikke selv finanskrisen påvirket noe særlig, selv ikke på et kort strekk på 12 år, forteller oss kanskje at boligmarkedet går på både amfetamin og steroider (holde ut lenger enn det som er naturlig og vokse sterkere enn det som er naturlig).

    Så, hvordan kan vi vite om boliger er overpriset? Bortsett fra det enkle regnestykket over, finnes det to måter. Den ene går ut på å se på leiepris i forhold til bolig. The Economist sin 2003-artikkel «Castles in hot air» gir deg detaljene til denne fremgangsmåten. Den andre (se Jacobsen fra Norges Bank sin 2004-artikkel «Hva driver boligprisene?») foreslår en modell som antar disse fire faktorene som de viktigste: rente, nybygging, arbeidsledighet og husholdningenes inntekter.

    Still deg selv disse fire spørsmålene: 1) Har renta gått på amfetamin en god stund nå? 2) Bygges det massevis av boliger i Oslo-området? 3) Hva slags signaler har vi fått om arbeidsledighet (tenk olje-sektor)? 4) Vil lønnsfesten fortsette Aftenposten-forside for få dager siden om lavere lønninger kan jo kanskje indikere noe)? Punkt 2 tyder på videre prisvekst. De andre punktene hinter til det motsatte. Fremtiden er vanskelig å spå. NHHs Ola Grytten (og andre) sagt i 10 år at vi er i en boble som må sprekke. I flere år på rad har han (de) ikke hatt rett, men før eller siden spådommen gå i oppfyllelse. Spørsmålet er om det skjer før eller etter du har betalt tilbake de 3-4-5 millionene. Et annet spørsmål er hva pengene kunne blit satt til å gjøre istedenfor å betale ned lån (med muligens høye(re) renter) på en overpriset leilighet.

    Korriger meg ved feil. F**n, det ble vist en litt lang post! :)

    — — —
    * «Vanlig» prisvekst betyr i denne sammenheng gjennomsnittlig vekst fra 1971 til 2006 (året før finanskrisen). Grunnen til at jeg beregner fra 1971 er fordi den relle boligprisveksten fra 1880 til 1970 var tilnærmet flat. Med andre ord er det vel optimistisk å «late som» historisk vekst er representert fra 1971 til idag, men dog mindre optimistisk enn 7% (Oslo) eller 7,3% Grünerløkka (1992-2016).

    Kilder og tall: Tallene mine (prosentvekster) angående boliger har jeg beregnet på data fra SSB, Norges Bank og Krogsveen.no (som har data pr. bydel). For enkelhets skyld har jeg latt som om året 2016 er omme og regnet ut deretter.

    1. Hei Mikal,

      Takk for gjesteinnlegget 😉

      Alltid interessant med gode utbroderinger her i kommentarfeltet. Jeg har ikke peiling på hva som vil skje med boligprisene fremover, men at flere fundamentale forhold(arbeidsledighet, etc) taler i mot den sinnsyke prisveksten er ganske sikkert.

      Jeg vil forresten legge følgende til listen din: 5) Prisene i Oslo settes i dag av et rekord lavt antall boliger. I følge SSB er antallet tinglyste bebygde boligeiendommer(hus,leiligheter, etc) ned 29% siden 2 kvartal i fjor. Mange kjøpere byr altså på få boliger. Kombiner det med rekordlave renter og en får en eksplosiv økning i boligprisene. Det synes i at den gjennomsnittelige kjøpesummen i Oslo nå er steget til kr 5,8 millioner. Et såpass stramt marked vil automatisk føre til at flere nye boliger bygges på sikt. Jeg innbiller meg derfor at økningen i igangsettelser fra 2017 og utover vil ha en dempende effekt på boligfesten.

      – Hva tror du?

      Se mer hos SSB: https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/statistikker/eiendomsoms/kvartal/2016-08-12

  2. Kjøpte en 2-roms på Sagene i mars i år til 2,68 mill. En så å si prikk lik leilighet både i utforming og standard, bare speilvendt og en etg. lavere i samme borettslag, gikk for 3,1 mill i forrige uke. D.v.s. en prisstigning på nesten 15,7% i løpet av drøye 7 måneder, hvis man legger samme verdi til grunn. Slikt blir jeg smånervøs av!

  3. Hei ! Interessant case som vanlig ? Sitter i Stavanger,og ser på de dopa prisene,det er jo helt sykt! Det som faller meg inn,selg snarest,da ingenting går inn i himmelen! Det er flere signaler om utflating av norsk økonomi,da jeg tror det bli for fristende å se på ubalansen på avkastningen på sentrale små leiligheter,så det er jo kommet signaler her allerede. Rent skattemessig er det jo vanvittig å se på en slik avkastning,du kan jo bare sitte på ræva og selge og kjøpe leiligheter! Se på caset, hva tror du er mest sannsynlig på en tre års periode :1mill opp eller ned? Da du ser på hovedsteder i Sthlm er det snakk om ett par gater som er høye. Leste en artikkel om Køben,der hadde de mer el mindre samme prisene nå som i 2006 ! Jeg kan ikke garantere sannheten fra Køben, men jeg tror du vet hvor jeg vil. Hvis du ikke er avhengig av bil osv. Tror jeg i en etablererfase,ta toget 20 min og spar en mill eller mer,hvis du er flink med henda,særlig hvis du vil satse på en mer el mindre fri arb tid. Det er herlig å bo midt i smørøyet,men er ett gunstig salgstidspunkt,tror jeg,hvis du slipper å pusse opp og alt ser moderne ut. Bare noen tanker fra en som har levd en stund. Under siste skikkelige dipp i 1990 bodde jeg sentralt på Bryne,da sa de på BBL hadde boligen vært lenger fra sentrum 5-6 km ville vi ikke tatt den inn for salg!!! Eneb i rekke 85kvm +60 kvm i 2.et Nybyggd område for 2år tilbake!! Når det gjelder timing er bolig du er mest utsatt,det er det mange som glemmer, særlig hvis du må!,

    1. Hei Torstein,

      Takk for tankefull kommentar. Ja, få boligeiere forstår risikoen ved å gape for høyt i boligmarkedet. Leste nylig i DN om et par som kjøpte og solgte leiligheter her i Oslo. De så ingen grunn til å drive med noe annet. Å kjøpe boliger gav jo mye bedre avkastning enn annen næring og det å investere i aksjer. «Famous last words» tenkte jeg i det stille…

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Du kan bruke disse HTML-kodene og -egenskapene: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>