Vanlig boliglån har vesentlig lavere rente enn boligkreditten min. Jeg lurer derfor på om det er på tide å sende inn en ny lånesøknad.
Artikkel med sponset lenke
Faste lesere vet at jeg sitter på en boligkreditt. Det er for å ha ekstra kontanter i bakhånd til fremtidige investeringer. Kreditten er derfor ikke trukket opp mer enn ca. 20%. Per i dag betaler jeg 2,99% i effektiv rente for moroa. Når jeg sier «effektiv rente» mener jeg lånerente inklusivt gebyrer og andre omkostninger. Dessverre er det mulig jeg betaler for mye for fleksibiliteten boligkreditten gir, da vanlige boliglån fås til ca. 2% effektiv rente.
Jeg lurer derfor på:
Er det mulig å oppnå fleksibiliteten boligkreditten gir ved å ta opp et vanlig boliglån?
Svaret vil garantert overraske deg.
Boligkreditt vs. vanlig boliglån
Jeg betaler for tiden ca. 1% mer i rente på boligkreditten sammenlignet med vanlig boliglån. Det er prisen jeg betaler for å ha penger i bakhånd.
Av kreditten på kr 1,5 millioner benytter jeg ca. kr 350.000,-. Til 2,99% effektiv rente koster det meg (350.000 x 0,0299)kr 10.465,- årlig, eller (10.465 x 0,75)kr 7.848,75 etter 25% fradrag for rentekostnader. De gjenværende kr 1,15 millionene av kreditten betaler jeg ikke renter av før pengene tas i bruk.
Hva hvis jeg byttet til vanlig boliglån?
Beste rente (som jeg finner)for boliglån på kr 1,5 millioner over 25 år er 2,06% effektiv. Hvis renten gjaldt små puselån, som restgjelden min, så ville det kostet meg (350.000 x 0,0206)kr 7.210 årlig, eller (7.210 x 0,75)kr 5.407.50 etter fradrag. Jeg ville da ha spart (7.848,75 – 5.407.50)kr 2.441,25 årlig på å bytte ut boligkreditten med et vanlig boliglån på dette beløpet.
Dessverre fås ikke boliglån under kr 1 million til slike betingelser. Ei heller er det ønskelig. Poenget er jo å ha penger i bakhånd, slik at jeg kan investere når gode muligheter byr seg.
Et alternativ: Jeg tar opp kr 1,5 millioner i vanlig boliglån. Det vil koste meg (1.500.000 x 0,0206)kr 30.900,- årlig, eller (30.900 x 0,75)kr 23.175 etter fradrag.
Men det er problematisk.
De ekstra pengene er jo øremerket fremtidige investeringer. Siden gode investeringer for tiden er mangelvare, så ønsker jeg å ha pengene i bakhånd. Dessverre vil det koste meg (23.175 – 7.848,75)kr 15.326,25 mer etter fradrag årlig, gitt at de ekstra pengene puttes i madrassen.
Hva hvis differansen settes på sparekonto?
Et annet alternativ: De ekstra pengene settes selvsagt inn på beste sparekonto til 2,05% rente. Madrassen er ikke nemlig ikke tingen for meg. Vi får da dette regnestykke:
(+)Renteinntekter for 1,15 millioner årlig plassert til 2,05% rente etter skatt: kr 17.681,25((1.150.000 x 0,0205) x 0,75)
(-)Rentekostnader for 1,5 millioner lånt til 2,06% rente etter fradrag årlig: kr 23.175,-((1.500.000 x 0,0206) x 0,75)
Differanse = kr -5.493,75 (etter fradrag på rentekostnader og skatt på renteinntekter)
Å ta opp kr 1,5 millioner i vanlig boliglån og sette differansen på sparekonto vil altså ikke koste mer enn kr 5.493,75 årlig. Det er etter at 25% skatt på renteinntektene og 25% fradrag for rentekostnader er tatt i betraktning.
Å bytte til vanlig boliglån og sette differansen på sparekonto er god butikk
Som nevnt, betaler jeg kr 7.848,75 etter fradrag for restgjelden på kr 350.000,- gitt 2,99% rente. Det er (7.848,75 – 5.493,75)kr 2.355,- mindre i året for den samme fleksibiliteten, som boligkreditten kan gi!
Plutselig ser det ut som jeg må ut å søke nytt boliglån. Det hadde jeg ikke trodd da jeg satte meg ned for å skrive dette innlegget.
Hvordan finne det beste boliglånet?
Det kan være utfordrende å navigere i jungelen av boliglån. Et kjapt søk på ordet i Google gir 365.000 treff! Heldigvis finnes det aktører som Norskelån, som kan hjelpe oss med å søke boliglån(jeg fikk betalt for å inkludere denne linken).
[poll id=»14″]
Kjære lesere, hva tenker dere om å bytte ut boligkreditten med et vanlig boliglån? Matematikken viser at det kan være en god idé, så fremt differansen settes på sparekonto. Men jeg har kanskje glemt noe?
Sist jeg sjekket kunne man ikke ta opp boliglån og sette det rett inn på konto. Sier du at du skal låne opp til 1.5 mill på rammelånet ditt for så å gjøre om lånet til et vanlig boliglån? Liker manøveren. 🙂 Har du sjekket at det er mulig?
Hei Ivar,
ja, det er fullt mulig. Giret opp vanlig boliglån sist tilbake i 2012 for å plassere på Nordeas boligsparekonto 😉
Jeg har gjort dette ved at jeg etter salg av leilighet ikke betalte ned alt på lånet til den nye leiligheten. I stedet står en stor del av pengene på sparekonto hos Bank Norwegian inntil en god anledning byr seg. Renten er 1.75% vs 2.1% på boliglånet. Kunne potensielt spart litt mer med å flytte pengene til Bluestep Finans som har litt høyere rente, men foreløpig har jeg ikke orket fordi forskjellen er ganske liten.
Jeg har boligkreditt/rammelån til 2,05% rente. Dette er kun marginalt høyere enn jeg kunne fått på et vanlig annuitetslån. Den merkostnaden er jeg villig til å betale for å ha mest mulig fleksibilitet.
Hei Bunnlinje,
Hvor har du ordnet det? Hørtes ut som en bra avtale!
I DNB. Det forutsetter dog at du har god sikkerhet i bolig, og at lånerammen er over 2 mill.
Eg har aldri skjønt forskjellen på boliglån og boligkreditt.
Eg hadde 500 000 lån på leiligheita mi. Så tok eg opp 100 000 kroner i lån og så 400 000 kroner i lån. Eg sa eg skulle bruke det til aksjer. Eg fekk same renta uansett kor mykje lån eg tok opp.
Eg bruker ein lokal sparebank. Føler det er mykje greiere. Dei kjenner meg og eg kan gjere avtaler pr telefon med dei, utan å sende ei umengde med papirer for at dei skal verifisere at eg er meg.
Viss du nokon gong skal tyne strikken og sjekke kor mykje lån du kan ta opp for å til dømes kjøpe leiligheit er også lokal sparebank bra. Eg prata med ein finansmegler ifrå Oslo og også han anbefalte meg å kontakte den lokale sparebanken. Hans råd viste seg å vere riktig. Det beste han kunne tilby var 1,8 millioner i lån, og det beste den lokale sparebanken kunne tilby i lån var 2,6 millioner i lån.